通辽市物业管理办法

第二十七条  住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费列入物业所在地旗县市区人民政府的财政预算。

非住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定；经费的使用情况要定期以书面形式在物业区域内公告，接受业主监督。

第二十八条  业主委员会凭旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。

第二十九条  物业转让后，原业主在办理转让手续三十日内通知居民委员会、业主委员会和物业管理企业。

第三章  前期物业管理

第三十条  在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责代为选聘物业企业，并参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同，但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。

第三十一条  建设单位在销售物业之前，要会同物业所在地街道办事处及居民委员会制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十二条  建设单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十三条  自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地的旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十四条  前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。街道办事处及居民委员会是前期物业管理招投标的招标人。招标人采取公开招标方式的，必须在公共媒体和国家及自治区和通辽市指定的网站上发布招标公告。招标公告要载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，要向三个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书要包含本条第四款规定的事项。招投标所需要的费用由建设单位承担。

第三十五条  招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

第三十六条  通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人要按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

（一）新建现售商品房项目在现售前三十日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

第三十七条  建设单位与物业买受人签订《商品房买卖合同》时必须向业主提交物业所在地街道办事处及居民委员与物业企业签订的《前期物业服务合同》。

第三十八条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十九条  在办理物业承接验收手续时，建设单位必须向物业所在地街道办事处移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必须的其他资料。

否则不予进行物业验收。

街道办事处要对所辖区域内居民的居住物业的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件和物业管理所必需的其他资料进行收集、登记、整理、编制检索工具。建立档案保管、利用制度。档案实行集中统一管理。

第四十条  前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业管理企业的服务不满意的，街道办事处及居民委员会必须先组织召开业主大会，选举产生业主委员会后协助业主委员会通过招投标的方式重新选聘具有相应资质的物业管理企业。但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。

第四十一条  物业管理企业承接物业时，必须对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第四十二条  建设单位按照规划规定，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，不足50m2的要补足50平方米，并依法进行所有权登记备案，所需费用由建设单位承担。物业管理用房包括业主委员会、物业管理企业、社区的办公用房和经营用房。

物业管理用房必须作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容，否则不予进行物业验收。

第四章  物业管理服务

第四十三条  从事物业管理活动的企业依法向旗县市区工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。

物业管理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业管理企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

物业管理企业在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。从事物业管理的人员要按照国家有关规定，取得职业资格证书。外埠物业管理企业进入通辽市从事物业管理活动的，持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。

第四十四条  物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

第四十五条  物业管理企业承接物业时，与业主委员会办理物业验收手续。
但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行验收。

第四十六条  物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第四十七条  物业服务合同终止时，物业管理企业必须将物业管理用房交还给业主委员会，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间做好交接工作，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

第四十八条  物业管理企业享有下列权利：

（一）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；

（二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；

（三）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

第四十九条  物业管理企业应当履行下列义务：

（一）履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；

（二）根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；

（三）接受业主和业主委员会及居民委员会的监督；

（四）接受有关行政管理部门和相关单位的监督管理；

（五）定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；

（六）妥善保管物业有关资料；

（七）发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，要及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第五十条  业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

物业服务合同包括下列内容：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）物业管理事项；

（三）物业服务质量；

（四）物业服务费用及其收缴方式；

（五）双方的权利义务；

（六）专项维修资金的管理与使用方式；

（七）物业管理用房的使用与维护；

（八）合同期限、合同终止和解除的约定；

（九）违约责任及解决纠纷的途径；

（十）双方约定的其他事项。

第五十一条  物业管理事项一般包括下列内容：

（一）物业共用部位的维护和管理；

（二）物业共用设施设备及其运行的维修和管理；

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