会所的物业管理
(4)物具用品费用。指为保证会所的服务质量、市场形象，布置和经营过程中所使用的易耗物品，包括桌、床、台、餐具、饮用器皿、工作服、纸张、笔墨、票据等。该项的计算 可按房地产成本、装饰费用、设备设施成本三项的百分比进行，会所应根据自己的情况制定一个适合的百分比。如某会所房地产成本、装饰费、设施设备费估算共投资800万元，按3％ 计算，则物品投资为：800×3％=24(万元)。
(5)劳动力成本。指会所开业前各类人员的工资、奖金、福利，以及临时人员报酬(如专家指导、讲座费等)。它可以按时间、人数和相应的标准来测算。如，筹建期为6个月，工资 分为三个级别，分别为经理级、主管级、员工级，人数共计为55人，经理级为月工资6000元，共2人；主管级月工资为3000元，共3人；员工级标准月工资为1500元，人数共计为50人。 则：
工资总和=(6000×2＋3000×3＋1500×50)×6=576000(元)
奖金、福利可按当时的相关标准计算，临时人员报酬可简单估算。假设奖金8000元，福利8000元，临时人员报酬2000元，则：
劳动力成本=576000＋8000＋8000＋2000=594000(元)
(6)开办费。即指筹办会所开业的各项费用。此项也可参照同档次物业标准测算。
(7)资本成本。即指企业为会所建设开办筹集、使用资金所付的代价。主要包括利息与各项联系、手续费用等。
(三)会所的设计布局
会所项目是人们利用一定的设备和环境，通过服务人员的服务进行消费，使消费者达到 消除疲劳、满足身心需求的目的。会所设计与布局的好坏直接影响到消费者，进而影响到会所整个物业的经营。可以这样说，在会所环境设计与布置上，从设计到实施，整个过程只许 成功不许失败。
会所的外观设计要与主业的市场定位相符。比如某小区，其主业的定位重点不是放在规 模、环境上，而是放在理念的创新、楼盘的精品化和社区文化上，体现的是个性化、时尚化，在市场上以澳洲风情作为诉求点。那么，会所的外观设计重点就应放在创新上，既体现出 澳洲的风貌，又注重东西方艺术与文化的融合，同时立足点应放在个性化与时尚化上。
会所内部环境设计与布局应遵循以下原则：
(1)会所内部环境设计布局与会所定位相一致的原则。会所内部环境设计布局无论在格调、设施设备的选择、服务上，还是其他相关因素，都要与会所的定位相一致。
(2)会所内部环境设计布局科学合理原则。使环境与设施设备科学合理地结合起来，联合成一个整体，以求各项目发挥出最大的功效。如，桑拿浴、保龄球等项目在空间面积、使 用设施、温度、湿度等各项相关指标都有严格、科学的要求，只有达到标准，才能使这些项目达到理想的使用效果。
(3)配套设施齐全的原则。会所除了提供设施与环境外，还需要相关的配套服务项目和设施，以保证消费者得到满意的效果。例如，会所的配套设施一般有：接待收银处、办公室 、员工休息室、洗衣房、储物室等。
(4)匹配原则。它是指会所的项目，除了必要的项目设施设备和必须的相应的数量和质量的相关设施及服务外，还要求各项目配套设施设备相匹配，即规格、档次、数量等各方面 都要相适应。如桑拿浴室的面积就要与更衣箱数量相匹配，健身房的设施的各种设备质量和档次要一致。
会所项目环境设计布局可分为康体项目环境设计布局、消闲项目环境设计布局和娱乐项 目环境设计布局。康体、消闲、娱乐项目的环境设计布局各自有各自的特点，要求也各不相同。比如康体项目中的设计布局必须考虑到位置、面积、健身房内设备、配套设施、环境质 量、卫生标准等，同时，有条件的还应进行区分归类，如伸展区、心肺功能室、体能秩序训练室、哑铃练习区、精神放松区等。而娱乐项目中游艺室的设计布局相对来说就不那么严格 。它在设计布局时主要应考虑到设备要求、环境质量要求、卫生质量要求等。
总之，在设置布局时要考虑到各项目的设施设备情况、项目特点、环境要求、规则要求 、卫生要求、质量要求、服务要求等要素，根据各自的要求进行设置。
三、会所经营项目的种类
随着经济的发展，人们物质文化生活水平的提高，会所的项目不断得到改进、创新、应 用和推广，涉及的领域也会越来越广泛。从功能与特点来看，可以把会所的项目分为三类，即康体项目、消闲项目、娱乐项目。下面分别对之做简单介绍。
(一)康体项目的种类
康体项目是人们借助一定的康体设施设备和环境，为人们锻炼身体、增强体质而设的健 身项目。康体项目有别于专业体育项目，它不需要专业体育项目那么强的专业性、技巧性，人们参与康体项目，只为达到锻炼目的，并从中享受到一定乐趣。
康体项目的特点是：
(1)须借助一定的设施和场所。如乒乓球室、游泳场等。
(2)不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的。如健美、减肥等等。
(3)运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。
康体项目种类如图7-8-1所示：
图7-8-1 康体项目种类
(二)消闲项目的种类
消闲项目是人们以趣味性的、轻松愉快的方式，在一定的设施环境中进行各种类型的既 有利于身体健康，又放松精神、陶冶情操的活动项目。这种项目往往既可以提高人的智力、锻炼毅力、培养兴趣，又可以达到放松身心、恢复体力、振作精神的目的。
消闲项目的特点：
(1)借助特定的设施和服务，如保龄球室、人工按摩等。
(2)运动不激烈，趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。
(3)寓享受于消闲之中，强调一种精神上的满足。
消闲项目的种类如图7-8-2所示：
图7-8-2 消闲项目种类
(三)娱乐项目的种类
娱乐项目是指利用一定的环境设施和服务，使人们能积极主动、全身心投入的、得到身 心快乐和精神满足的活动项目。娱乐项目往往由许多人聚在一起，在一定的环境气氛中体验个人乐趣。
娱乐项目的特点：
(1)环境氛围感要求强；
(2)文化气息浓；
(3)具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。
娱乐项目种类如图7-8-3所示：
图7-8-3 娱乐项目种类
会所项目种类的设置没有严格的界定或标准。不同物业的会所应根据自身的定位和目标 客户，灵活确定设施设备的规格、数量、档次。
四、会所的经营
会所的经营有许多种类型，就其经营方式来看，主要有会员制和多方位经营两种方式。 现在，我们分别来说明会员制和多方位经营的经营方法。
(一)会员制
会员制是指由会所组织的一个团体，对新加入者有选择权，成员必须交纳会费，该团体 必须向其成员提供娱乐、健身、社交等永久性设施。通常又把这种经营形式叫做会员制俱乐部。
1.会员制会所存在和发展的原因
(1)当和有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起时人们会感到更安全些、更舒服些。他们可以彼此提供机会，交流经验，一起分享信息。
(2)可以享受到理想中的环境和设施。具备优雅舒适、高格调的环境和先进的、高档的设施设备是会所成立会员制的基本条件。
(3)成为某些高级会所的成员能提高自己的声望，获得一种荣誉感。同时，那里的气氛从容、不喧闹，服务殷勤周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。
(4)作为会员制会所的成员有可能结识志趣相投的人，认识社会和本行业的知名人士或社会名流。
(5)实行会员制会所的活动与现代商务密切相关，有部分会员入会费及每年或每月的活动费常常不是由个人支付的，而是由个人所属或相关的公司支付的。
2.会员制的设计方案
如果会员制方案设计得好，会所就能成功地进行推广，为会所的进一步经营打下良好基 础。会所方案的设计应从自身的实际情况出发，在对市场作出充分调查和分析之后，制定出一个市场整体计划，根据整体计划来制订设计方案。
(1)会员的数量。会员的数量应根据市场的整体计划和本身设施的容量来确定。同时，也不排除为增加会员的价值感而限制会员的数量。
(2)会费。会费的制定一是要根据俱乐部的定位来确定；二是要考虑到目标顾客的经济、文化层次、消费心理等各方面因素。
会费是否可退还，这一点将会影响会员资格的可销售性和会费数额大小。时下关于这一 问题有两种方案，即可退还会费和不退还会费。据调查，人们更愿意付出更多的会费来购买可退还会会费的员身份。会所应利用这一点，这样一方面可以获得更多的收入，另一方面又 可以增加市场的竞争力。只是若经营不善，退回会员多，会带来巨大的财务困难。
会所的物业管理
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