物业介入接管验收入伙资料汇编

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二、接管验收篇
1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？
答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。
（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。
（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。
（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。
三、入伙篇
1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？
答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。
驳，所谓”前期介入-验收接管-入伙（问答篇）
前期介入-验收接管-入伙（问答篇）
一、前期介入篇
1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？
答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：
（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。
***** 首先， 不知道这个斑竹有没有研究过9月1日新的物业管理条例，当中对于物业管理用房已有明确的规定，尽管这篇文章是在8月16日发的，但作为一个合格的斑竹在政策更新后对于发表的文章也应该有个更新吧，这是最起码的责任！！
其次，所谓的”职工业主娱乐活动室“到底是个是么东西，是职工娱乐活动室呢？？还是业主娱乐活动室啊？？难道斑竹所在公司是允许员工上班出去娱乐的吗？？如果可以，算我多说了？？
第三、不知道斑竹对于规划设计是否了解，你以为垃圾收集站是物业公司提出的吗？？？告诉你吧，所有垃圾站不管是已建的还是未建的，如果没有事先规划（这是项目规划、设计的最起码配套），根本就不能营造，即便造了也是违章建筑！！！
（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
******* 这条关于空调的东西，斑竹实在是显的无知，要知道从99年开始建设部就要求对于新建商品房必须要留有空调外机隔板和冷凝水管的要求（注：是冷凝水管不是滴水管）。
（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
******** 外立面是建筑风格体现的灵魂和精华，一座好的建筑物，所有的特征都是从外立面体现出来的，好，大家都听斑竹的要求，把房子都造成四方四正的盒子，洗起来是方便了啊，但是看上去呢？？？就是因为斑竹要洗起来方便，大家都不要搞外立面设计了！！！
（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
********在绿化设计的规范中必须要保留一部分的取水口，但是洗手池呢？？？？看不懂了？？？？整个小区要搞的象厕所一样才好啊。。
（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
*******对于斑竹在这里的胡扯八道，我真是佩服到家了！！！煤气表要集中放在首层！！！！！你连煤气安装的最起码的要求都不知道还出来胡扯是么啊！！！！好好去看看规范吧，从煤气表到煤气灶具的距离是有严格的要求的！！！！
还有，现在都在推行远程超表系统，尽管目前仍不是非常规范，但是这确实是一个解决问题的好办法。
（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。
*******难道斑竹家的信箱是设在顶楼的吗？？？不管是邮政信箱的位置还是尺寸标准，在邮政信箱的设计规范中都有严格的要求，并且最终通邮前必须要获得邮政部门的审查和验收，还有告诉你目前邮政投送的资费还是以邮票体现的！！！
另外，难道斑竹不知道邮政和电信已经分家很久了吗？？？？
（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
******* 斑竹真的对与规划一窍不通啊！！！！小区的进出口不单要符合交通的要求，更应该符合消防疏散的要求，设置几个出入口完全要在遵循上述原则的情况下再规划！！！！
（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。
******* 斑竹真是无知到家了！！！深圳的户均车辆比例对全国范围有实际参考作用吗？？此外，你知道现在深圳的户均车辆比例是多少？？？未来3年是多少？？？未来5年是多少？？？投资是讲求汇报的，没有一个傻瓜发展商会把钱投到海里去！！！！
（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
****** 斑竹知道是么叫”女儿墙“吗？？？？不知道不要乱说好不好啊！！！
（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
******* 斑竹以为只有物业管理才有评优啊！？！房屋的设计、施工都有评优，！！！而且现在新建商品房的绿化率不的低于35%，如果项目名称中带有”花园“的绿化率不的低于50%。
（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
******* 我都晕死了，园林设计公司人都应该请斑竹做顾问。另外，中国除了广东、海南、广西、福建一部分能够四季有花有香，还有是么地方冬天有花啊？？？
（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
******** 标牌的设计要考虑低成本维护！！！！！难道斑竹管理项目标牌维护成本很高吗？？？难怪现在都说物业管理收费黑幕重重！！
（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
********象斑竹这样就怕事就根本不要做物业管理了！！！！为是么要专业的物业管理，就是要提高业主的使用安全，对于游泳池不管是否1.5米都必须要配备救生员，并不是因为不安全就取消游泳池啊！！！所有儿童娱乐设施都应该采取必要的保护及提示牌，要求在家长的保护下才能游戏，甚至可以增加在儿童娱乐区域中的监控设置，这些都是管理的方式，而并不是一味的贪图安全！！
（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
******** 估计斑竹管理的项目都是垃圾项目，所有管道过墙必须要采取套管是建筑施工最起码的规范！！！！
（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
********* 难道因为部分业主把厨房都般到阳台上，就增加一根污水管吗？？？那要物业管理公司还干是么啊？？？？
（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

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