经济适用住房的管理办法 四点变化

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12月1日，由建设部、国家发改委、监察部和人民银行等七部门联合发布了《经济适用房住房管理办法》。该办法细致明确了经济适用房审核、转让和监督等相关规定。我爱我家市场研究中心认为新管理办法主要突出以下几个方面：

　　经济适用住房单套建筑面积限定在60平米左右

　　《经济适用房住房管理办法》限定经济适用房在60平米左右，在增加住房套数的同时，一定程度上降低住房舒适度。通过增加住房套数和降低住房舒适度保障经济适用房实际供给低收入人阶层，解决住房难问题。因为以往建设的经济适用房存在户型过大、舒适型偏高，导致经济适用房没能真正地售给中低收入群体。此次明确经济适用房限定面积为60平米左右，并明确提出购买经济适用房不得出租经营，以及在二手房经济经济适用房转售环节的严格限制极大地消除了经济适用房的投资属性，使得投资者和骗购人群消除了购房动机，回归并强化了经济适用房是保障中低收入人群住房自住需求的本质。

　　明确经济适用房属于“有限产权”

　　经济适用房之所以被强调是“有限产权”，是基于《物权法》的前提下，对于经济适用房的所有权来说业主只享有房屋所有权，而土地使用权仍为国家所有。也就是说经济适用房属于业主和国家“共有产权”，相对购买经济适用房的业主个人来说只能享受房屋而非土地的有限产权。

　　“有限产权”主要体现在房产转售环节上，《经济适用房住房管理办法》规定未满5年不得直接上市交易，有其他原因需要转让的则由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。满5年经济适用房可上市交易，但应按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购。同时，购房人在按规定缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　经济适用房在转售环节的严格限制基本消除了房屋的投资属性，最大限度地促进经济适用房用于解决中低收入阶层住房困难，同时，国家也会考虑并保证业主房屋升值所得收益。

　　经济适用房管理体系逐渐规范

　　《经济适用房住房管理办法》的出台对经济适用房申购管理程序做出了进一步规范，提出制定申请、审核、公示和轮侯制度，与此前北京市政府提出的“三审两公示”制度吻合。同时，政府在准入条件和退出管理上更加严格。审核机制和管理程序的严格化，确保了保障性住房在分配环节的严格把关，使保障性住房能够在真正意义上用于解决中低收入人群的住房困难。

　　经济适用房供给实行“多管齐下”

　　在新公布的《经济适用房住房管理办法》中，将“单位集资合作建房”首次纳入经济适用房建设体系内。此前的经济适用房建设主要是依靠国家提供土地，开发商兴建模式。由于国家城市土地供应有限以及资源有限等因素制约了经济适用房的供给。

　　此次提出多种供给模式主要包括政府供给、符合各项标注的批准的“单位集资合作建房”以及购买和调配其他单位剩余经济适用房、开发商在商品房开发中配建等办法。这种“多管齐下”的供给模式将有效改善以前单一政府供房的供给形式，对经济适用房的全面建设和完善即到积极的促进作用。

　　附：新、旧经济适用房管理区别化对待：

　　《经济适用房住房管理办法》明确该办法适用尚未销售的经济适用房的准入和退出管理等，对于已销售的经济适用房仍按照北京市原有规定执行：

　　满5年经济适用房转售需缴纳款项：

　　1.缴纳成交额×10%的综合地价款；

　　2. 1.5%契税(140平米以下)；

　　3.万分之五的印花税

　　未满5年经济适用房转售需缴纳款项：

　　1.按(成交价-审批表原购买价)的差额×10%缴纳综合地价款；

　　2. 1.5%契税(140平米以下)；

　　3.万分之五的印花税；

　　4.营业税5.5%；

　　5.个税按全额1%或差额20%缴纳

　　据统计北京市现有15万套已售经济适用房，主要集中在北部天通苑和回龙观地区。据我爱我家天通苑店人员介绍，由于《经济适用房住房管理办法》的出台，这两天来电咨询相关政策购房者比平时增加40%左右，成交量明显回升。原因主要是相关细则出台，打消了消费者观望态度。

　　目前，天通苑已满5年经济适用房均价在8500-9000元/平米，满5年与未满5年经济适用房交易比例为4：1左右。我爱我家相关人士表示，随着政策的逐渐明朗，该区域经济适用交易将进一步回暖。

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