浙江省物业服务收费管理实施办法

关于印发《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知

浙价服〔2005〕80号

各市、县（市、区）物价局、建委（建设局）、房地产管理局（处）：

现将《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中的情况和问题请及时反馈省物价局、省建设厅。本办法实施前，按原来的价格管理形式，已由各级政府价格主管部门核定（确认）物业服务收费标准的，执行期限按原文件规定。

浙江省物价局    浙江省建设厅

2005年3月28日

浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）

第一条    为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条    凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门），均应遵守本办法。

第三条    本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

第四条    省物价局会同省建设厅负责全省物业服务收费的监督管理工作，制定全省物业服务收费的管理办法。市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第五条    物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条    本办法所指的物业服务应当包括以下内容：

（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

（三）公共绿地、花草树木的养护管理；

（四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；

（五）物业的档案资料管理；

（六）物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。 

第七条    物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。

第八条    普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。各市、县价格主管部门会同同级物业主管部门可参照《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》或中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（见附件），结合当地实际，制定本行政区域的物业服务等级考评办法，并按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定物业服务各等级的收费参考标准，定期向社会公布。

普通住宅小区物业服务等级可以采用评分的形式确定，也可以采用规定各等级服务内容、服务标准的形式确定。同一城市范围内物业服务等级考评办法和收费参考标准应当一致。

普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）办公费用；

（五）物业管理企业固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主大会同意的其它费用。

第九条    各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业管理企业（或开发建设单位）按照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向当地价格主管部门申报；价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。

业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业参照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准，并在物业服务合同中明确。

第十条    实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案，依据所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准向当地价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准，并在价格主管部门核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。

第十一条    物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。

实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。

第十二条    物业管理企业应当按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十三条    纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十四条    业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十五条    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十六条    实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

第十七条    电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。

第十八条    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第十九条    物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条    物业服务费可以预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

第二十一条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

第二十二条    物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条    对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。

第二十四条    违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条      本办法由省物价局负责解释。

第二十六条    本办法自2005年5月1日起施行。各地可根据本办法并结合当地的实际制订物业服务收费的实施细则，并报省物价局、省建设厅备案。