重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法

重庆市国土房管局关于印发《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

渝国土房管发〔2004〕294号

各区县（自治县、市）国土资源和房屋管理局、房管局：

为进一步规范我市的物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益,推行公平竞争,促进物业管理行业健康有序的发展，根据国务院《物业管理条例》，我局制定了《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二OO四年六月二十八日

主题词：物业管理 暂行办法 通知

抄送：建设部住宅与房地产业司，市人大办公厅，市政府办公厅，市建委，市工商局，市物价局，中国物业协会，市物业管理协会，物业管理企业。重庆市国土房管局办公室 2004年6月30日印发

重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《重庆市物业管理条例》，结合本地实际，制定本办法。

第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动适用本办法。

第三条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑（纯商业物业除外）的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正，诚实信用的原则。

第五条 重庆市国土资源和房屋管理局负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。各区、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的十万平方米以下的物业项目招标投标的监督管理。

第六条 任何单位和个人不得违法限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第七条 招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。

房地产行政主管部门依法监督和查处招标投标活动中的违法行为。

第二章 招 标

第八条 前期物业管理项目招标人（以下简称招标人）是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

第九条 新建现售商品房项目的物业招标投标工作，应当在现售前30日完成; 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

未按照规定完成物业管理招投标的，不得开展房屋销（预）售活动。

第十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的房地产行政主管部门备案：

㈠与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

㈡招标公告或者招标邀请书；

㈢招标文件；

㈣法律、法规规定的其它材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。

采取公开招标方式的，招标公告应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。招标人采取邀请方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条 招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可以委托具有资格的招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十三条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当包括招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标书的要求、评标标准和评标方法；招标活动方案、物业服务合同的签订说明和其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十四条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。招标人应当在招标公告或者招标邀请书中，载明资格预审条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括：预审申请书、申请人须知、以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十五条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业现场，并提供隐蔽工程等详细的图纸资料。

投标人自勘察现场之日起五日内决定是否投标并以书面形式通知招标人。

第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止之日15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人；该澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十九条 招标人设有标底的，标底应当保密，招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、方案等实质内容进行谈判。

第三章 投 标

第二十条 投标人是指响应前期物业管理招标、参加物业管理投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十一条 一级物业管理企业可参加全国范围内物业项目的投标、议标；二级物业管理企业可参加全国范围内30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的投标、议标；三级物业管理企业可参加20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的投标、议标。

第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容及要求编制投标文件。投标文件应符合物业管理有关规定，主要包括投标函、投标报价、物业管理方案和招标文件要求提供的其他材料。

投标人根据招标文件载明的物业项目实际，拟在中标后聘请专业公司承担专业服务项目或聘请物业管理顾问协助管理的，应当在投标文件中载明。

第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标人指定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。逾期提交的，应视为无效标书，招标人应当拒收。

第二十四条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

禁止投标人以向招标人或评标委会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当在房地产行政主管部门和评委会的监督下，公开拆封，将有效标书编号后送交评委进行评审。

开标过程应当进行文字记录，并存档备查。

第二十七条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产行政主管部门建立的物业管理招标投标专家名册中，采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。

评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十八条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地覆行职责，应当遵守以下规定：

（一）严格保密；

（二）客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任；

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