常德市城市住宅区物业移交验收接管管理办法

第一条 为加强城市住宅区物业管理，保证城市住宅区的开发建设达到规划、设计和物业管理要求，有利于住宅区物业管理的正常进行，维护物业出售单位、业主、物业管理企业的合法权益，根据《常德市城市住宅区物业管理办法》和国家、省、市有关法律、法规、规章及规范性文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称城市住宅区物业移交验收接管，是指物业管理内物业出售单位将符合本办法规定的住宅区物业移交给业主、业主组织，业主、业主组织按本办法对住宅区物业验收并接管的全过程。

第三条 本市城市规划区域内相对集中的居住区的物业移交验收接管，适用本办法。

第四条 常德市房地产管理局具体负责全市住宅区物业移交验收接管的监督和管理。县（市）、区物业管理协调部门，按职能分工和市物业管理主管部门的授权，负责本辖区内的物业移交验收接管。

第五条 城市住宅区物业移交接管验收，由市物业管理主管部门、县（市）、区物业管理协调部门，住宅区物业出售单位、业主委员会、相关物业管理企业及相关服务管理单位和所在地派出所、居委会等单位组成物业移交验收接管小组。市物业管理主管部门主持、指导物业移交验收接管小组工作；物业出售单位负责物业移交验收的申请和组织；业主委员会负责验收和接管。

第六条 物业移交验收接管的主要内容包括：

（一）住宅区规划设计的落实情况和满足物业管理要求的情况；

（二）各单项工程的竣工验收情况；

（三）基础设施、公共设施设备的质量和完善情况；

（四）维修基金代收代缴情况；

（五）公用设施设备及相关房屋产权界定；

（六）服务用房的提供和产权落实情况；

（七）物业资料移交情况；

（八）有关承诺的落实情况；

（九）物业移交验收接管前、后的相关责任明确与界定；

（十）前期物业管理情况；

（十一）物业移交验收接管小组在物业移交验收接管过程中议定的其它内容。

第七条 城市住宅区物业，必须符合下列条件和要求，方可进行物业移交验收接管。

（一）物业已严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕，并满足使用要求；

（二）物业已通过单项验收和竣工综合验收并达到合格要求。临时建筑物、构筑物、施工机具和余渣已全部清理完毕；

（三）物业已具备相关服务管理单位向最终用户收费的供水、供电、供气、通讯等设施条件。道路、给排水、排污等管道畅通；

（四）配套建设的各项公用服务设施已到位并能正常使用，绿化工程符合规划要求，消防等设施齐备；

（五）物业管理用房、物业资料按《常德市城市住宅区物业管理办法》规定，巳及时移交给业主委员会，且具备实行封闭式物业管理的基本要求。住宅区房屋总建筑面积三万平方米以下的，物业管理用房不得少于总建筑面积的千分之五，且物业管理用房建筑面积最低不少于五十平方米；住宅区房屋总建筑面积三万平方米至五万平方米的，物业管理用房不得少于总建筑面积的千分之四，且物业管理用房建筑面积最低不少于一百五十平方米；住宅区房屋总建筑面积五万平方米以上的，物业管理用房不得少于总建筑面积的千分之三，且物业管理用房建筑面积最低不少于两百平方米。

（六）已组织召开第一次业主会，住宅区已成立业主委员会。

（七）建立、交缴和归集了维修基金；

（八）房屋幢、户号已编排并经有关部门确认；

（九）已实行前期物业管理。

第八条 住宅区物业移交验收接管时，必须提交以下资料：

（一）规划部门最终批准的四图一书。（规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿化规划图及区详细规划说明书）；

（二）住宅区内所有单项工程竣工验收备案书、竣工图纸（包括竣工总平面图、单项建筑、结构、设备竣工图、地下管线竣工图）；

（三）住宅区内房屋、公共服务配套设施、设备等项目清单及产权归属证明；

（四）住宅区销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业管理服务合同；

（五）各公用设施设备的合格证明和使用说明以及保修书；

（六）单项工程承、发包合同及保修责任书；

（七）物业移交方案、物业清单和房屋业主汇总表；

（八）维修基金归集凭证。

第九条 住宅区物业移交验收接管程序与要求：

（一）住宅区物业出售单位在竣工综合验收合格后６０天内，向市物业管理主管部门提出住宅区移交验收接管书面申请，并提交本办法第七条规定的文件资料，同时将申请书和资料送业主委员会；

（二）市物业管理主管部门接到申请书和有关资料齐全后１５天内，经初步审查，听取业主委员会意见后，确定物业移交验收接管的时间、要求和物业移交验收接管小组组成名单，书面通知住宅区物业出售单位和业主委员会；

（三）在市物业管理主管部门主持下，住宅区物业出售单位按申请书的批复，组织审阅有关验收资料，听取建设汇报，进行现场检验后，填写物业移交确认清单；除住宅区物业出售单位外的物业移交验收接管小组成员，应对物业移交验收接管的事项提出验收要求，业主委员会与住宅区物业出售单位应在对所提出的验收要求进行协商后予以明确；

（四）住宅区物业出售单位与业主委员会草签《物业移交接管协议》，报市物业管理主管部门备案，业主委员会将《物业移交接管协议》向全体业主公示１５天；

（五）在《物业移交接管协议》完成公示后十天内，由市物业管理主管部门决定是否核发《城市住宅区物业移交接管认定书》。住宅区物业出售单位与业主委员会在领取认定书后，方可办理具体物业移交接管；按本办法不予核发《城市住宅区物业移交接管认定书》的，市物业管理主管部门向物业移交验收接管小组成员予以书面答复，并提出限期整改要求，在相关单位落实限期整改要求后十五日内，核发《城市住宅区物业移交接管认定书》。

（六）《物业移交验收接管协议》签字生效和接管。第十条住宅区物业移交验收接管时，物业移交验收接管小组对存在的质量、安全等方面的问题应明确记录，并由市物业主管部门告知相关管理部门，相关管理部门应督促物业出售单位、业主及相关单位整改。

第十一条 办理住宅区移交验收接管并取得《城市住宅区物业移交接管认定书》后，除国家法律、法规有明确规定的，物业出售单位对住宅区不再承担《物业移交验收接管协议》外的责任。

第十二条 分期建设的住宅区，经市物业主管部门同意，物业出售单位可申请实行分期物业验收，但相应的基础设施设备和公共服务配套设施必须基本满足业主的正常生活使用要求，待工程全部竣工后，再办理移交接管手续。

第十三条 住宅区接管验收合格后，物业出售单位在领取《城市住宅区物业移交接管认定书》前，应将物业移交验收接管资料装订成册，一式叁份，移交县（市）、区物业管理协调部门或市物业管理主管部门、住宅区业主委员会和住宅区的相关物业管理企业。

第十四条 未完成物业移交验收接管并取得市物业管理部门核发《城市住宅区物业移交接管认定书》的住宅区物业，由物业出售单位负责前期物业管理，其业主组织不得选聘物业管理企业，物业管理企业不得承接该物业的物业管理。因物业出售单位原因造成物业不能及时、完整移交的，经市物业主管部门会同市开发主管部门认定后，物业出售单位承担相应责任。业主组织无正当理由不接管住宅区物业的，物业出售单位经市物业主管部门确认后，不再承担除国家法律、法规明确规定外的物业责任，由此引起的后果和造成的损失由全体业主承担。

第十五条 物业出售单位违反本办法，不及时组织进行物业移交验收，造成物业管理无法顺利进行的，市开发主管部门及相关行政管理部门应依法予以监督管理和查处。

第十六条 物业出售单位违反本办法，未移交物业资料及配置物业管理服务用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，并可处五千元以上五万元以下的罚款。

第十七条 违反本办法，给业主及使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或其他严重后果，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十八条 违反本办法，涉及城市规划、市政、供水、供电、园林、环卫、消防、电信等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。

第十九条 非住宅区的住宅物业及非住宅商品房实行物业管理的，其物业移交验收接管，可参照本办法执行。本办法实施前已交付使用的住宅区物业，业主、业主组织及物业出售单位应参照本办法，完善物业移交验收接管手续。

第二十条 本办法由常德市房地产管理局负责解释。

第二十一条 本办法自发布之日起实施。