常德市住宅物业管理招标投标暂行办法

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第一章 总则

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标当事人的合法权益，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本市住宅区选聘物业管理企业实行招标投标的，均适用本办法。

第三条 物业管理招标投标，是指住宅区的开发建设单位、原房屋产权单位或业主委员会，为管理正在建设或已投入使用的物业向社会公开招聘确定物业管理企业以及物业管理企业投标竞争的活动。

第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

第五条 市房地产管理局(以下简称市房管局)是全市物业管理招标投标的行政主管部门，市房管局开发和物业管理科具体负责物业管理招标投标的管理工作。

第二章 招标

第六条 招标单位是依照本办法规定提出招标物业管理项目，进行招标的物业开发建设单位、原房屋产权单位或业主委员会。前期物业管理招标，由物业开发建设单位或原房屋产权单位负责组织；业主委员会已经成立，由业主委员会负责组织。

第七条 招标单位可自行组织物业管理招标，也可成立招标工作小组，委托其制定招标投标方案并负责招标、评标、定标工作的具体组织实施。招标工作小组一般由招标单位和物业管理、工程技术、经济、法律专家组成，成员人数为7人以上单数，其中管理、技术、经济、法律等方面的专家不得超过成员总数的三分之一。

业主委员会组织招标投标活动，招标投标方案，应经业主大会或业主代表大会讨论通过。

第八条 招标可采用下列方式：

(一)公开招标：由招标单位以通过新闻媒介发布招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业组织投标。

(二)邀请招标：由招标单位以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业组织投标。

参加公开招标的投标单位不得少于五家；被邀请投标的单位不得少于三家。

第九条 物业管理采取公开、邀请方式招标，招标单位或招标工作小组应按照下列程序进行：

(一)填写招标中请书，编制招标文件，并报市房管局审查。

(二)发布招标公告或发出投标邀请书。

(三)审查投标单位资质。报市房管局确认后，向合格的投标单位分发招标文件并收取投标保证金。

(四)发出招标文件后5日内，组织投标单位现场堪察，进行答疑。答疑纪要作为招标文件的补充并以书面形式告知所有投标单位并报市房管局备案。

(五)编制标底，标底一经确定，应密封保存，开标前任何人员不得泄露标底，若有泄露，须重新组织招标。 一个物业管理项目只能有一个标底。

(六)投标单位报送投标书。

(七)召开开标会议，组织开标、评标，决定中标单位。

第十条 招标文件应包括以下主要内容：

1、物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、办公及经营用房、维修基金、共用设施、设备及公共场地情况；

2、物业管理内容和标准；

3、组织解释招标文件及实地堪察的时间地点；

4、投标文件的编制要求；

5、投标报价要求；

6、评标标准和办法；

7、拟签订合同的主要条款；

8、其它需要说明的事项。

招标文件一经发出，其内容一般不能变更或补充；确需变更或者补充，应在投标截止7日前以书面形式通知投票单位并报市房管局备案。

第十一条 招标公告或投标邀请书应当载明招标单位名称和地址；物业管理项目的名称、类别、用途、坐落位置、建筑面积；投标单位资质要求和条件；投标的地点和期限；获取招标文件的办法、时间、地点等。

第十二条 招标文件发出后，招标单位除不可抗力外，不得中止招标活动。如中止招标活动，应返还投标保证金，造成投标单位损失的应予以赔偿。

第三章 投标

第十三条 投标单位是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。

第十四条 投标单位应当按照招标公告或投标邀请书的规定时间向招标单位报送投标申请书，并提供企业营业执照和资质证书以及银行出具的资信证明或有关部门出具的验资证明。

第十五条 投标单位应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并写明拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备情况。投标文件应加盖单位公章、法定代表人或者代理人印鉴密封后送招标单位。

第十六条 投标单位应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标单位收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。

第十七条 投标单位在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知；招标单位。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

第十八条 投标单位因编制标书需要对招标项目进行勘察活动，招标单位应予配合并提供方便条件。

第十九条 投标单位不得互相串通投标报价，不得排挤其他投标单位的公平竞争，损害招标单位或者其它投标单位的合法权益。

第四章 开标、评标、定标

第二十条 招标单位组织开标、评标、定标活动，必须在物业管理招标投标行政主管部门的现场监督下进行。

第二十一条 招标单位应当组织所有投标单位在招标文件确定的时间和地点召开开标会议，公布标底，当众启封投标文件，并宣读投标单位名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。招标单位在招标文件要求提交投标文件截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。

第二十二条 有下列情况之一，投标文件：无效：

(一)未密封。

(二)未按照规定填写、内容不全、字迹模糊不清。

(三)未加盖单位和法定代表人或代理人的印鉴。

(四)有两个以上的不同的管理标准或投标价格。

(五)投标报价超出招标文件规定的标价浮动幅度。

(六)投标单位或委托的投标代理机构未参加开标会议。

第二十三条 招标单位或招标工作小组应当按照招标文件确定的评定标准的方法，组织评标并确定中标单位。

第二十四条 被确定的中标单位，投标文件应当最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，其投标价格合理。

第二十五条 在确定中标单位前，招标单位或招标工作小组不得与投标单位就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十六条 招标单位或招标工作小组成员应客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任；不得私下接触投标单位，不得收受投票单位的财物或其它好处；不得透露对投标文件评审和比较、中标单位的推荐情况以及评标有关的其它情况。

第二十七条 确定中标单位必须在开标后的3周完成。

第二十八条 定标后，招标单位应在5日内持评标、定标报告向物业管理招档投标行政主管部门申报，经批准后由招标单位向中标单位签发中标通知书。同时由招标单位通知未中标单位并退还投标文件和投标保证金。

对不按本办法规定确定的定标结果，物业管理招标投标行政主管部门不予批准，其定标无效。

第五章 合同的订立与履行

第二十九条 中标通知书发出之日起10天内，除不可抗力外，招标单位和中标单位应当按照招标文件和中标单位的投标文件约定的内容签定物业管理委托合同，并向物业管理招标投标行政主管部门备案。

招标文件中要求中标单位提交履约保证金的，中标单位应提交。

第三十条 定标后，中标单位拒绝签订合同，其投标保证金不予退还；给招标单位造成损失的，由中标单位负责赔偿。

招标单位拒绝签订合同的，除返还中标单位投标保证金外，还应赔偿给中标单位造成的损失。

第三十一条 一个招标项目应招聘一个物业管理企业实施物业管理，中标的物业管理企业可选聘专业公司承担本物业专项管理业务，但不得将本物业管理责任转让给其他人。

第六章 附则

第三十二条 城市规划区内的办公、商住、别墅等其它类型物业的物业管理招标投标，参照本办法规定执行。

第三十三条 本办法自发布之日起施行。

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