物业维修管理-房屋的日常养护概述

　　北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以，应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。

　　５.加强窗台与暖气的使用管理

　　禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。

　　(五)屋面工程维修养护

　　屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温(南方为隔热)等，由于建筑工艺水平的提高，现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂，而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，并起着对其它结构及构造层的保护作用。所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。

　　屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修难度大，基本无法恢复对防水起主要作用的整体性，所以，在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。

　　１.定期清扫，保证各种设施处于有效状态

　　一般非上人屋面每季度清扫１次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形缝。

　　２.定期检查、记录，并对发现的问题及时处理

　　定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。

　　３.建立大修、中修、小修制度

　　在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效益。

　　４.加强屋面使用的管理

　　在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见病，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能(包括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其它隐患，如对人或物造成危险。

　　５.建议建立专业维修保养队伍

　　屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业管理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职机构。

　　(六)通风道的养护管理

　　由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须选用防串味的新型风道。在房屋接管验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装牢固、不留隐患。在房屋使用过程中，应注意：

　　１.住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。

　　２.不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。

　　３.物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。

　　４.检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。

　　５.通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。

　　(七)垃圾道的养护管理

　　一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时，就要认真检查垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单位及时返修清除。平时养护中应注意：

　　１.指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。

　　２.搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。

　　３.不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。

　　４.垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。

　　５.垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。

　　６.垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。

　　五、加强对二次装修的科学管理
　　(一)装修的含义

　　１.装修的含义

　　楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，根据业主的要求，对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新装修。习惯上人们往往把以上装修称为二次装修。

　　２.二次装修的特点

　　二次装修是在房屋初装的基础上进行的，它与一般装修有所不同。其特点如下：

　　(１)必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；

　　(２)施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响；

　　(３)对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户的人生、财产的安全；

　　(４)重视施工中的防火工作。

　　(二)二次装修的规定

　　二次装修是物业管理中一项经常而重要的工作，若不加管理，就有可能会破坏房屋的结构及侵犯其他住户的利益。因此，物业管理公司应认真对待二次装修，工程设备、保安、服务等部门应通力合作，共同做好管理工作。

　　１.二次装修的程序

　　(１)装修申报

①     装修户首先向物业管理公司工程设备部门提出申请(见表4-9-3)：

　　业主需要装修时，到管理公司下属的管理处领取申请表，填写申请表，等申请批准后方可施工。

　　②工程设备部门对装修户的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料；

　　③装修户尽快请有关单位进行装修设计，并在１５天内将装修设计图交工程设备部门审查；

　　④装修户选择合格的装修单位。

　　(２)物业管理公司审批

　　①在接到装修户递交的装修设计的一周内，工程设备部会同安保部对设计方案进行审核，提出同意或修改意见；

　　②方案批准后，装修户按规定到物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

　　２.装修范围

　　(１)不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路，上下管线等；

　　(２)不可擅自用红砖、大理石及超厚超重材料进行装修；

　　(３)不擅自封闭或改变阳台用途；

　　(４)不擅自改变原有门窗规格及墙面装饰。

　　(三)加强对二次装修的科学管理

　　１.装修公司的选择

　　选择装修公司是二次装修管理中的一件大事。物业管理公司从所管理的楼宇、小区的安全以及业主或使用人的利益考虑，一般选择几个成熟的装修公司作为楼宇、小区装修的固定施工队伍。住用户需要装修时，就将这几家公司推荐给他们。

　　但实际上，由于诸多因素造成许多住用户不一定接受物业管理公司推荐的装修公司，而自行在外面寻找装修公司。这时，物业管理公司应提醒住用户在选择装修公司时，首先不能急，急了容易“病急乱投医”，“抓在篮里就是菜”，而应慢慢悠悠、仔仔细细地找。住用户要了解装修公司的资质，了解它的施工队伍技术实力，了解它的可靠程度。尤其是那些租间小房子、一张桌子、一个人的“皮包”公司，很有可能“打一枪换一个地方”，要紧关头连人也找不到。第二不能贪。这个贪，是指贪方便，贪便宜，贪听好话。有的公司条件要求严是严，但说了算数，有的公司宽是宽，但说与做不一样。因此，越是在洽谈时说得花好桃好，无所不应的，你反而要多个心眼想一想，其中是否有诈，这样优惠的条件他们能否赚钱，以防他钱未到手时笑容可掬，钱一到手后翻脸不认人。

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