物业维修管理-房屋的日常养护概述

　　另外，业主或使用人在自行确定了装修公司以后，在正式进行房屋装修前一定要签订详细的书面协议，以防止口头协议口说无凭；应将房屋装修所需要用的材料、时限、工程造价、施工面积、技术参数等有关条件写进施工协议中；在装修完成后，还要向施工者索要发票。只有这样，当房屋装修出现质量问题发生纠纷时，才能提出充分证据并依据法律保护自己的权益不受侵害；只有这样，才能保证房屋装修质量，让人欢喜没有忧。

　　２.二次装修的现场监护

　　装修现场监护是二次装修管理的关键。一切的协议规定都要靠现场监护来落实。作为物业管理公司，理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查，主要抓好以下几点：

　　(１)审查装修公司施工人员的情况，坚持凭证出入楼宇、小区制度。

　　(２)控制装修公司动用明火的操作，施工现场不准吸烟。除按规定在施工现场配置消防器材外，还应有专人负责防火安全。

　　(３)监督装修公司按批准的设计图纸进行施工，防止装修公司置原有的设计于不顾而另搞一套，造成对楼宇结构、设施的损害。

　　(４)阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作，而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响。

　　３.装修装饰技巧的指导

　　物业管理公司指导业主或使用人正确实施装修装饰，提高装修装饰技巧是二次装修管理中体现的服务，归根到底也是房屋养护服务的一个方面。做好这项工作，有利于提高物业管理公司房屋养护服务的质量。

　　房屋装修装饰是一门实用艺术，是功能性和艺术性的统一。它既要满足工作、生活的功能需要，又要满足人们的审美情趣。所以，“以人为本”是房屋装修装饰的原则。这主要体现在以下几个方面：

　　(１)注意满足功能需求。如果是办公楼宇的装修，其主要功能是办公，在装修时要考虑到办公桌、椅、柜、办公设备(复印机、计算机等)的安置，并确保不相互干扰。如果是小区居室的装修，首先要服从居室各部分的功能性要求。比如厨房和卫生间，既要考虑设施相对完善，又要留有一定的空间。尤其是洁具的合理选择和恰当布局直接影响到生活质量。又如厅是家庭成员的共享空间，卧室主要是用来睡眠、休息的，都要根据不同功能加以布置。

　　(２)强调健康性。室外空气污染早已成为社会公众关注的问题，但是还有一种对人体健康危害更大的室内污染，却常常被人忽视。研究显示，室内空间相对空外是较封闭的空间，空气极容易受到污染，而且污染程度往往比室外更严重。由于大多数人有８０％左右的时间是在室内度过的，因此，室内空气污染对人体的危害，远远大于室外空气污染。

　　因此，如何在居室装修中注意通风、换气，挑选健康型、环保型、安全型的“绿色建材”、家具、装饰物等，是居室装修的健康性要求。

　　(３)应具备审美情趣。审美是人的基本需要，在满足基本功能，健康需求的基础上，按审美情趣的需求作艺术装潢布局是体现个性风格的重要标志。可见，满足审美需求是实施装潢的一个主要目的。

　　下面具体介绍一些装修装饰技巧：

　　１.用护墙板装饰墙面应注意的问题

　　采用护墙板装饰墙面，对住宅结构并无严格要求，但必须注意以下几点：一是居室形状要整齐，如长方形、正方形房间较理想，多边形、三角形之类的就不值得贴护墙板了；二是房间高度最好在二米六以上，护墙板通常竖向排列，一般不低于窗沿，即墙板的高度至少在一米以上，因为层高过低，安装护墙板会给人以沉闷感；三是室内面积不宜太小，因制作护墙板要占用一定的室内面积。此外，从屋顶和地面看，也要求尽可能协调。人字形，斜坡状屋顶是不相配。地面采用彩色水泥、磨石子、大理石、地砖或各类地毯等均可，如配以木质拼花、长条地板则更美观。

　　护墙板制作前，首先应根据面积大小和空间高低，设计出护墙板的高度及图案，包括与踢脚板、窗罩、挂镜线怎样协调等，然后确定墙面上三条线：一是踢脚板宽度线，大致为１５～20厘米；二是护墙板高度线，通常以窗沿为限或考虑板材本身长度，以不拼接为好；三是给挂镜线、窗罩等取定位线。其次，在确定护墙板高度后，图案及制作宽度就容易选择了，护墙板的板材不宜整块使用，应割锯成40～50厘米宽，即可正方形数块竖向排列。还有，在墙面处理上，除对墙面凸起部分稍作修整外，坚硬而未剥落的旧墙面不必铲除；墙表面局部发生起壳、松动，而内层没有损坏的墙面也不用修整；凹陷部分则可借助安置板墙筋时，垫些小板条之类使之平整。

　　适合制作护墙板的木料很多，以胶合板和贴面装饰板最常见。用五夹板制成的墙板要比三夹板平整、挺括。但不论选用哪种板材，板材的正面要求无污渍，以光滑、完整、颜色一致为上品。

　　２.地面装饰如何避免返工

　　地面装饰大体有这样几种：水泥地坪、地砖(马赛克)、花岗石地坪、木质地板等。地面装饰如果粗制滥造，就会引起种种麻烦，甚至出现返工。下面从分析“病因”入手，谈谈地面装饰如何避免返工。

　　水泥地坪能否做好，直接关系到其它装饰材料的施工质量。水泥地坪施工不当通常会产生两种问题：起砂——扫不净的砂和灰；起壳、裂缝——多数发生在地坪与踢脚线交接的阴角处。做好水泥地坪，首先要将底子彻底扫除干净，用水洗透；地面高低相差大的，要隔天分批进行施工。

　　地砖(马赛克)地坪的常见病一般有起壳、不平整、拼缝不直、排块不合理、标高(落差)不明显等五种(厨房、卫生间、阳台等处要求地面有２厘米落差，以利于排水)。除第一种有一定技术性外，其它只要认真操作，都是可以避免的。

　　花岗石地坪在地面装饰中属较高档的，但它的施工却比较简单，只要掌握好地坪的标高，做到色泽均匀、铺设平整、排块合理就行。

　　木质地板的主要毛病：a.行走时声音太大。这主要是基层木搁栅铺设不牢固、不平整所致。施工时搁栅与原地坪的锚固要选用膨胀镙丝，不要用木榫加元钉。木搁栅在铺设时一定要先垫平整，后紧固，地板铺设时一定要拼紧钉牢。ｂ.拼缝不密贴。这种情形往往出现在使用了一段时间后，主要有两种原因，一是采购的木地板未经过高温处理，含水量超过标准，收缩率大；二是操作时不认真，未拼紧钉牢。c.地板软。这主要是木搁栅铺设的间隔过大，地板厚度不够。一般要求搁栅间距为45０～500毫米，木条地板的厚度为１８～20毫米。

　　３.卧室装饰必须遵循的原则

　　卧室，顾名思义就是睡眠的居室。当然，它还包括贮存、更衣、阅读和视听等附属功能。但装饰时，必须遵循的一个原则是保证睡眠的安逸。

　　在卧室的空间里，首先要确定的是床的位置，然后再分配衣橱、梳妆台、沙发等。如可能的话，最好能设置一排大壁柜，把各种附属功能都安排进去，余下的空间只放置床和床头柜，这样的布置能最大限度地净化空间，在心理上造成一种明快的、宁静的感觉。

　　其次，卧室是最私人化的场合，只有当居住者确信自己不再暴露在众目睽睽之下时，才能无拘无束地睡眠，身心才能得到最大的松弛。根据这一需要，为了不致一开门就让人看到整个室内，可考虑改变卧室门的开启方向，不过要注意走道的阻碍。卧室的气氛有别于客厅的气氛。客厅宜明快，卧室则应宁静。因此，从天花板到地板，从地板到墙壁应统一于同一色彩里，一般以中间色为宜，而避免大面积的采用对比色和互补色。

　　４.客厅装饰不可等闲视之

　　以前，上海普通人家的住宅里是没有客厅这个概念的，现在不同了，不论是大是小，客厅成了一家人活动的中心，也是实用功能最多、活动时间最长的场所，因此，在居家装饰中客厅布置不可等闲视之。

　　客厅布置最能体现主人的生活趣味，这是因为不同的人有不同的生活方式和居住要求，而且相对卧室与书房来说，客厅的私密性不太强调，正好充分展示主人的个性与爱好。

　　客厅布置没有统一模式，有独立式的，也有开放式的，甚至是多功能居室的一部分，这是视居住条件而定。在具体布置与设计上，满足了实用性功能之外，更应注重空间环境与气氛的营造，因为客厅是一个休闲的场所，要给人明快的视觉感受。同时，也要考虑让主人或客人来往行动更方便。

　　客厅是一个多用途的休闲空间，在布置上要富于变化，弹性利用，重点装修。具体来说，客厅设计除了空间合理配置，还要考虑适宜的背景处理。

　　墙面、地面和天花板的处理应特别注意。比如，白色组合柜、浅色沙发与桃红色墙面会形成强烈对比，配上多层照明和百叶窗，感觉非常雅致。再如，冷色调的白色墙面、白色家具相配，整个格调明快整洁，在地板中央放上玻璃茶几，经花色地毯衬托，会突出客厅的布置中心。此外，在客厅的主墙面与天花板装饰中，局部铺贴些镜面玻璃，在灯光映射下会显示出特殊的装饰效果。

　　客厅的家具配置一般采用自由格局，以体现轻松、愉快的气氛。其中，沙发是现代客厅的主角，造型与色彩选配决定整个客厅的气氛与风格；组合柜的设置，则要充分体现其功能性与实用性和装饰性相结合；电视机和音响设备的合理摆放，茶几和边几的巧妙安排，除了可渲染客厅的气氛外，有时还会对整个布置起点睛作用。此外，切不要因过度强调装饰效果而将不实用的家具过多地放入厅内，占去本不宽敞的空间。

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