北京市房屋及其设备小修服务标准

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(98年9月1日起执行)

京房地修字【1998】第799号

北京市房屋土地管理局关于在全市范围内试行《房屋及其设备小修服务标准》的通知

各区(县)房地局、各房屋管理单位：

为了提高房屋及设备的小修服务质量，增强管修人员小修质量意识，推行小修服务的规范化、标准化，特制定《房屋及其设备小修服务标准》(以下简称《标准》)。现将《标准》发给你们，并按以下要求贯彻执行。

一、各单位应组织房管、修缮、物业等管修人员认真学习《标准》，熟练掌握房屋及其设备小修服务的内容、质量标准及时限要求。

二、各管房单位的房管、修缮人员通过贯彻《标准》要进一步提高为人民服务的自觉性和敬业爱岗精神；通过执行《标准》进行一次服务技能的练兵，达到小修服务标准化、规范化的要求。

三、执行本标准所发生的费用，应从向房屋产权人和使用人收取的普通公有住宅租金或普通居住小区物业管理服务收费中支出，公共部位的小修费用应从房屋公共部分的维修费及委托管理费中列支，除因使用不当造成非正常损坏及本市另有规定外，不应向使用人收取费用。

四、本标准于98年9月1日起执行。

北京市房屋土地管理局

一九九八年八月十八日 

房屋及其设备小修服务标准(试行)

一、总 则

(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。

(二)本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。

(三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。

本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。

(四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。

二、楼房土建及设备小修标准

时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。

(一)工程项目：内地面、散水

小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。

质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。

(二)工程项目：室内墙面及顶棚

小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。

质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

(三)工程项目：检修门窗

小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。

质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

(四)工程项目：烟道、垃圾道等

小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。

质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。

(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等

小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。

质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

(六)工程项目：屋面补漏

小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。

质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

(七)工程项目：外檐装修

小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。

质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。

(八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件

小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。

质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

(九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管

小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。

质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

(十)工程项目：卫生设备

小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。

质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。

(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。

小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。

质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

三、平房土建及设备小修标准

时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。

(一)工程项目：木结构抢修加固

小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。

质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理

(二)工程项目：室内地面、散水

小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。

质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。

(三)工程项目：室内墙面及项棚

小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸顶棚有破洞掉土的，应修补。

质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。

(四)工程项目：检修门窗

小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。

质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

(五)工程项目：台明

小修内容：台明松动。酥散或塌落的应修复。

质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。

(六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等

小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的应更换。

质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

(七)工程项目：屋面补漏

小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。

质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

(八)工程项目：给水系统小修

小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。

质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

(五)工程项目：排水管道、检查井等

小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。

质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。

备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。

四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准

(一)服务标准

住宅电梯服务标准

1．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。

2．保证运行时间。

住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00 - 24:00时连续运行不间断，24:00 - 6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。

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