高档写字楼的物业管理精要
专业化管理
１．设备设施运行及维护保养：
(1)供电系统
写字楼一般都设有变电所或配电站为大厦供电，管理处设有操作室，实行２４小时值班监控；同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供电及大厦各种设备设施正常运转。
(2)空调系统
空调管理主要是对冷却塔、空调机级、新风机盘管等空调设备和管网进行管理和维护。值班室进行２４小时管理和操作。有的冷冻机级不具备冬季取暖条件的，另安装有取暖设备系统的，还要对取暖设备和管网进行操作和管理。同时还要按规定对各项设备、管网进行检查、测湿、测温及调节和日常的维护保养，以保证其正常运行。
(3)给排水系统
给排水２４小时值班，进行管理和操作，以保证其设备系统的正常运行，遇事故及时处理。
(4)楼宇自控系统
楼宇自控主要是通过电脑网络对能源管理，各项设备设施的运行进行记录、反映，及时提供运行及事故信息，以提高管理效率和质量。
(5)通讯网络系统
主要是管理好，为业主、客户提供和改善各种经营信息如：传真、电传、电报、电话等。
(6)电梯
为客户提供上下班及进出大厦时的承运工具，管理的首要任务是保证电梯运行正常。特别是上下班以及人员比较集中的时候，一定要保证电梯运行无阻。
(7)消防
主要管理消防用设备和管网，保证管网处于完好状态，紧急情况下能及时投入使用。
(8)电视广播系统
为业主和用户提供电视（含闭路电视）信息，管理的主要任务是保证设备运行正常，信号清晰。
２．消防保安管理
为了保证大厦业主和客户的人身、财产和文档资料的安全，物业管理公司一般都设有保安部，专门负责大厦的保安消防工作：
（１）保安部设立消防监控室，监控室２４小时值班监控，并按规定经常进行检查，发现问题及时处理。更要防患于未然，尽量将事故消灭在萌芽状态之中，以减少事故发生率。
（２）保安部设立保安监控室，实行２４小时值班监控，一般在要害部位设有监视器，可以自动录像。
（３）保安部在大厅设有值班室和流动哨，实行２４小时值班和楼宇内外巡逻。
（４）停车场管理，写字楼大厦为了方便用户，一般都设有地下及地面停车场。停车场的管理、服务和收费都归保安部。保安部应设立岗位，安排人员进行管理和收费。
３．环保绿化管理：为了给业主和用户提供一个清新优美的办公环境，物业管理公司应按规定搞好写字楼大厦内外的环保绿化工作和租摆工作。环保绿化工作一般归服务部管理。服务部应设立岗位，安排员工进行管理和服务。
规范化管理
物业管理的规范化管理，实际上是法制化管理。
１．国家（含地方政府）主要谴游镆倒芾淼姆ㄖ苹ㄉ杞泄娣丁Ｈ纾保梗梗的臧浞⒌摹吨谢嗣窆埠凸鞘蟹康夭芾戆旆ā罚唤ㄉ璨浚保梗梗茨辏吃碌冢常澈帕畎浞⒌摹冻鞘凶≌∏芾戆旆ā贰⒌冢常春虐浞⒌摹冻鞘泄凶》抗芾砉娑ā贰ⅲ保梗梗赌旯壹莆⒔ㄉ璨浚玻叮逗盼陌浞⒌摹蹲≌∏镆倒芾矸袷辗寻旆ā罚槐本┦蟹⒉嫉摹侗本┦形镆倒芾淼ノ痪手噬笈娑ā贰ⅰ侗本┦芯幼⌒∏镆倒芾戆旆ā贰ⅰ侗本┦芯幼⌒∏ㄆ胀ǎ┪泄芾硎辗驯曜迹ㄊ孕校返鹊取?国家通过颁发各种规定和法规，对我国物业管理公司的设立、物业管理公司的管理模式（企业化、社会化、专业化）、管理权限、管理标准、收费办法等进行规范。规范带有一定强制性，各物业管理公司必须遵照执行。
２．物业管理公司：物业管理公司应根据国家有关规定或要求，结合本公司实际情况，制定、规范并贯彻执行本公司内部的各种管理制度、规定和办法，如：人事制度、劳动工资制度、劳保福利办法、财务管理办法、保安消防制度、设备设施管理制度、督导管理办法、各岗位职责及操作规程等等。
３．物业管理公司各部门：物业管理公司各个部门应将公司的各项制度、规定和办法分解落实到各个岗位，并制定各执行各岗位工作程序和标准。
程序化管理
"程序"实际上是由管理实践经验总结出来的带有规律性的物业管理方法。实行程序化管理，就是要求物业管理和服务的各项工作都按规定程序进行，不得违反。（一般由各物业管理公司制定）
标准化管理
物业的标准化管理，是指物业管理公司各项管理工作均有规范化的标准，而管理工作必须按规定的标准完成。（由各物业管理公司制定）
字楼管理
１．制订写字楼管理的构想：在构想中，首先明确物业管理公司的责任，其责任就是运用先进的管理知识和方法，以最佳方式保养和管理物业及其附属设施与四周的环境，令业主和用户有一个安全、舒适、快捷的工作生活环境；其次，明确大楼使用前的准备工作；再次，订出物业管理服务范畴；最后，订出物业管理财务，组织及人事制度。
２．大楼使用前的准备工作：
（１）根据大楼的特点及周边环境，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理维修基金的支出。
（２）草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼各项制度、装修规定等。
（３）从物业管理角度，向发展商提供合理化意见，为日后的管理和物业的升值服务。
（４）做好大楼交接的各项准备工作。
３．物业管理服务范畴：
装修图则审批
所有业主和用户进行装修，装修图则都需由管理公司事前批准。装修工程完成后，物业管理公司有权予以检查、验收，以确保大楼结构不受影响，消防喷淋系统不受破坏。
维修服务
管理公司将安排工程人员２４小时值班，并于时间处理突发性影响，如漏水、停电、电梯故障等。
保安服务
制定全面的保安计划，完善半路电视系统，对办公时间非开放时间的进出、探访有严格的监控。
清洁服务
制订完善的清洁细则，订明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方式等，以此为准则执行。
咨询服务
在大楼内设询问处，为用户和来宾提供咨询，并在大楼醒目处设各类指示牌，标明公司名录及房号等资料。
公关服务
为提高大楼的知名度，须开展公关活动。遇到重大节日，为增加气氛，树立大楼独特的形象，可进行必要的节日装饰。这有利于提高出租率和物业售出价。
向业主和用户定期报告
应定期向业主和用户提交管理报告。报告有关管理情况、基金账目情况、值得留意的事项以及改善的建议等。
其它服务
如设管理处、提供保险意见等。
４．物业管理财务、组织及人事制度：
（１）财务制度：要达到物业管理的最高成效，必须有一个良好的财务计划，没有计划，每年的管理费用不稳定，直接影响管理的素质和物业本身的价值。在物业交付各业主以前，根据实际情况及物业自身的特点，制定财务预算方案，交发展商审批。物业管理公司还应建立完善的财务制度，有效地控制各项开支。
（２）组织及人事制度：建立一个以最少人力资源而能达到最高营运管理效率的组织机构。根据业务需要，设立必要的工作岗位，制订各项守则及员工工作程序，草拟和缓管理员工岗位职责，安排招聘所需员工，进行员工岗前培训，灌输专业物业管理精神，建立优胜劣汰的人事制度。
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