宜兴市物业管理实施细则

第二十二条 物业管理服务费用由物业管理企业直接收取或者有偿委托居民委员会收取。

配套设施不健全的住宅区的物业管理服务费用由居民委员会收取。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、电信、有线电视等单位向业主或使用人收取的服务费可委托给物业管理企业或者居民委员会收取，双方应当签订有偿服务合同。

任何单位和个人不得不同一服务内容，向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。

第二十四条 新建物业中未售出且未使用的部分，其物业管理服务费由建设单位与物业管理企业纺定，没有约定或约定不明确的，按物业管理服务费标准的百分之五十承担。

物业出租或者以其他方式交他人使用的，物业管理服务费由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同约定和有关规定，定期向业主公布，并接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督和质询。

第五章 物业的移交、使用和保修维护

第二十六条 新建物业竣工后，未经综合验收或综合验收不合格的不得办理移交手续。物业管理企业接管物业时，应当与委托方、所在地居民委员会按照本细则规定进行接管验收。

第二十七条 物业移交应当具备下列条件；

（一）物业管理服务用房、市政配套设施设备、房屋共用设施设备等建设符合规划设计及建设工程质量要求；

（二）物业共用部位、共用设施设备的维修基金按标准足额交清；

（三）与开发建设单位明确保修责任，并按国家质量管理规定签订保修合同。

第二十八条 物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列档案资料：

（一）住宅区规划图、竣工平面图；

（二）设备、设施安装图；

（三）地下管网图；

（四）其他技术资料；

物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料产给物业管理委托方或后续物业管理企业。

第二十九条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施、服务用房（含物业管理办公用房、经营用房）。物业管理办公用房按总建筑面积的０.３％配套（住宅区各通道口保安值班用房除外）；物业管理经营用房：一类地段按建筑面积０.５％配套；二类地段按建筑面积０.８％配套；三类地段按建筑面积１％配套。

物业管理办公用房计入开发成本，产权归业主所有；物业管理经营用房由市政府以成本价购买，产权属市政府所有。

配套使用的附属设施、设备、共用部位属全体业主所有。

第三十条 物业管理配套服务用房和附属设施、设备，由所有人无偿提供给物业管理企业使用和经营，其收益用于补充住宅区物业管理服务费用。

第三十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）私搭乱建；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

（七）未经批准摆摊设点；

（八）无序停放车辆；

（九）在建筑物、构筑物外乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十二）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第三十二条 物业所有人、使用人装饰装修房屋，必须遵守《宜兴市建筑和家庭居室装饰装修管理规定》。物业管理企业、居民委员会应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业、居民委员会发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向市装饰装修管理办公室报告。

第三十三条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况确需改变使用性质，应当符合城市规划和物业安全的要求，报市规划行政主管部门批准。

第三十四条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业、居民委员会，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十五条 新建物业在交付使用，开发建设单位应按照国家规定的保修内容和期限，在市物业管理行政主管部门鉴证下与物业管理企业和业主委员会签订保修合同。保修期内的物业维修责任由开发建设单位负责。

第三十六条 房屋在国家规定的保修期满后的维修责任，按照下列规定承担：

（一）房屋的自用部位和设施由业主自行维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护，维修养护计划由物业管理企业制订，报市物业管理行政主管部门批准后实施。

配套设施不健全的住宅区的维修养护由市物业管理行政主管部门根据该住宅区维修基金的收缴情况实施。

第三十七条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第三十八条 一个物业管理区域内有二个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。

维修基金的来源和提取方法：

（一）新建（包括未经综合验收）的商品房，以房屋销售价款的１.５％提取；

（二）公有住房出售时，按建筑面积每平方米３５元在售房款中提取；

（三）经济适用房出售时，由购房者按建筑面积每平方米２０元交纳；

（四）１９９７年以来到本细则实施前开发建设的商品房，由原开发经营单位按房屋销售价款的０.５％补交。

第三十九条 维修基金由市物业管理行政主管部门和市财政部门统一管理，实行专户储存、分幢建帐、按户核算，其利息用于房屋共用部位、共用设施设备的维修养护。维修基金利息不足当年维修费用的，可以按一定比例动用本金或者向业主（使用人）分摊。业主转让物业时，其维修基金帐户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

第四十条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共同设施设备的维修维护以及保修期满后的大中修、更新改造，任何单位和个人不得擅自挪用。

第四十一条 宜城范围内配套设施不全的住宅区的合并、围护和整治费用及部分房屋维修费用，每年可从城市建设维护费中按计划列支。

第六章 法律责任

第四十二条 业主、使用人未按照物业管理合同约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业、居民委员会可以催交，逾期仍不交纳的，可以按每日万分之五加收滞纳金，并可申请人民法院追缴。

第四十三条 建设单位未按照规定提供物业管理配套用房以及物业管理设施设备的，由市物业管理行政主管部门责令限期补建，逾期仍不补建的，应当交纳补建价款，可处以二万元以上四万元以下罚款。

建设单位未按照规定落实前期物业管理企业的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，可处以二万元以上四万元以下的罚款。

第四十四条 物业管理企业违反本细则，按照下列规定处罚：

（一）未取得资质证书而从事物业管理活动的，由市物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以一万元以上三万元以下罚款；

（二）违反合同约定的服务质量标准的，由市物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正，可处以一万元以上三万元以下罚款；

（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由市物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。

第四十五条 未按照规定交纳维修期金的单位和个人，由市物业管理行政主管部门责令限期补交，逾期仍不补交和未足额交清的，可按每日万分之五加收滞纳金。

第四十六条 业主（使用人）违反本细则规定，有下列行为之一的，物业管理企业或所在地居民委员会有权制止，造成损失的，并可要求给予赔偿。

（一）擅自改变住宅区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施设备的用途、结构、外观，造成毁损和危及安全的；

（三）私搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响住宅区景观，噪声扰民的；

（四）其他违反规定和制度的行为。

上述行为应当给予行政处罚的，物业管理企业或居民委员会应当及时报告有关行政机关，有关行政机关应当依法查处。

第四十七条 物业管理行政主管部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成物业管理困难或影响物业管理正常开展的，由其所在单位和上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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