宜兴市物业管理实施细则

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第一章 总则

第一条 为规范物业管理行为，维护物业当事人的合法权益，提高城市物业管理水平，根据《江苏省物业管理条例》及有关法律法规，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本市行政区域内各类居住小区、住宅组团、别墅区、大厦等（以下统称住宅区）相关物业的管理活动。

第三条 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区应当实行物业管理。配套设施不全的住宅区，由所在地镇人民政府、居民委员会和市物业管理行政主管部门通过合并、围护和整治等措施，扩大小区规模，逐步创造条件，实行物业管理。

第三条 市建设行政主管部门是本市物业管理行政主管部门，其主要职责是：

（一）贯彻执行国家、省、无锡市有关物业管理的法律、法规和规章，制定物业管理的相关配套措施；

（二）负责本市物业管理企业的资质初审；

（三）对房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的集中管理和使用监督；

（四）对物业管理工作进行业务指导，并组织监督、检查和评比；

（五）培训和考核物业管理专业人员；

（六）依法查处违反物业管理法律、法规和规章的行为；

（七）有关物业管理的其他管理职责。

市房产管理处负责本市物业管理的日常管理工作。

第四条 各镇人民政府领导组织本镇范围内住宅区的物业管理，应当积极做好住宅物业管理的组织落实工作，指导居民委员会开展住宅区物业管理具体工作。居民委员会根据本社区的实际情况，负责或组织物业管理企业、业主委员会做好本社区物业管理日常工作。

第五条 市公安、交通、环保、供电、邮政、电信等部门，应当按照各自的职责分工，共同做好物业管理工作。

第二章 业主自治管理

第六条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理组织形式可由业主自行决定。配套设施不全的住宅区可暂不成立业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

第七条 业主享有下列权利：

（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

（二）业主委员会的选举和被选举权；

（三）监督业主委员会的工作；

（四）与物业管理费用相符的服务；

（五）监督物业管理企业的服务活动；

（六）法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：

（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

（四）按照合同约定缴纳物业管理服务费；

（五）按照有关规定缴纳维修基金；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当按照有关规定，在当地镇人民政府和市物业管理行政主管部门指导下，由住宅区所在地居民委员会组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条 业主大会行使下列职权：

（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告；

（四）监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项。

第十条 业主委员会在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法利益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（四）监管维修基金使用情况，当维修基金不足时，进行续筹；

（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大举措；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）执行业主大会的有关规定；

（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章 物业管理企业

第十二条 物业管理企业可由镇人民政府、居民委员会或其他企事业单位或个人等设立。通过市场竞争实行自主经营、自负盈亏、自我发展，并按照国家、省和市有关规定享受第三产业的优惠政策。

第十三条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内到市物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。未领取《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理服务活动。

第十四条 物业管理企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）根据物业管理合同和有关规定收取物业管理服务费用；

（三）选聘专业单位或队伍承担专项经营业务；

（四）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向有关行政主管部门举报或者向人民法院提起民事诉讼；

（五）拒绝任何形式的摊派；

（六）依法从事与物业管理相关的赢利性经营活动和有偿服务；

（七）其他依法享有的权利。

第十五 物业管理企业承担下列义务：

（一）执行物业管理行为为规范，服务标准；

（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务业主利益；

（三）接受业主、业主委员会、物业所在地居民委员会的监督；

（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金铁收支帐目，接受质询和审计；

（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他依法应尽的义务。

第四章 物业管理服务与收费

第十六条 新建物业出售前，开发建设单位应当选聘或委托物业管理企业提前介入，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

新建物业出售时，开发建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

第十七条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量标准；

（四）物业管理服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）维修基金的管理和使用；

（七）合同听有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第十八条 物业管理服务的主要内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生保洁、绿化管理；

（三）聘请专业保安协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）应业主要求进行的室内特约维修等服务；

（六）物业档案资料的管理。

配套设施不健全的住宅区，在合并、围护和整治等措施到位前，暂由所在地居民委员会实行管理，其管理服务项目可以根据住宅区实际情况确定。

第十九条 一个物业管理区域内，只能先聘一家物业管理企业提供物业管理服务，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业单位（队伍）实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十条 住宅区物业管理实行有偿服务。物业管理服务费用包括提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。确定物业管理服务收费标准，应当遵循合理、公开以及与服务内容、服务质量相适应的原则。

第二十一条 配套设施不健全的住宅区和管通住宅区和普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。公共服务费以住宅区的类别、档次、规模、服务项目、服务等级标准为基础，并考虑业主的承受能力，按照物业管理企业自负盈亏、略有盈余的原则分别测算，具体收费标准由市物业管理行政主管理部门和物价部门经价格听证后确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

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