温州市物业管理办法

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　　第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第二十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时告知相关的居(村)民委员会。

　　业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第二十五条 业主大会的决定，应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约，应当抄送全体业主。

　　第二十六条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成，最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

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　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　(一)业主大会会议记录和会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)业主管理规约;

　　(四)专项维修资金的使用续筹方案;

　　(五)业主委员会成员的名单;

　　(六)解聘或者续聘物业服务企业的决议。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，业主委员会应当在变更后30日内重新备案。

　　物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十九条 业主委员会会议由主任召集，主任因故不能履行职责时由副主任召集。有业主委员会1/3以上成员提议，应当召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。

　　第三十条 业主委员会需要讨论决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　业主委员会应当做好业主委员会会议记录，由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。

　　业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。

　　以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会集体决定，并加盖业主委员会印章。

　　第三十一条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案，供业主查询。

　　第三十二条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位置公布经费收支等情况，接受全体业主监督。

　　第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。

　　业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉，也可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的，由签字同意的成员承担相应的法律责任。

　　第三十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　(一)收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益;

　　(二)本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作;

　　(三)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

　　(四)违反法律、法规、规章和管理规约。

　　第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务：

　　(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;

　　(二)一年内3次无故缺席业主委员会会议的;

　　(三)存在本办法第三十四条情形之一的;

　　(四)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

　　业主委员会中止成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。

　　第三十六条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

　　(三)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;

　　(四)因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。

　　第三十七条 业主委员会成员职务中止或者终止的，业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告，并按照本办法第二十八条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　职务中止或者终止的业主委员会成员，应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

　　第三十八条 业主委员会每届任期为3—5年，具体任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会应当在任期届满2个月前，召集业主大会会议，完成换届选举。

　　无正当理由逾期未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。

　　业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组，召集业主大会会议，完成换届选举。

　　第三十九条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第四十条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十一条 建设单位在销售物业、拆迁安置前，应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安置合同的附件。

　　建设单位在销售物业、拆迁安置时，应当向物业买受人、被拆迁人出示临时管理规约，并有义务作出说明。

　　物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安置合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第四十二条 建设单位与物业买受人、被拆迁人签订的房屋销售、拆迁安置合同，应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。

　　第四十三条 前期物业服务合同约定期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

　　第四十四条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。交付使用的，因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向建设单位提出书面整改意见，并向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告;整改合格后，方可办理书面交接手续。

　　第四十五条 在办理物业交接手续时，建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务企业移交资料，由双方在交接验收单上签字盖章，并报物业主管部门备案。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将有关资料移交给业主委员会。

　　第四十六条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置并无偿提供物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰的比例配置并无偿提供物业管理用房。

　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其位置、面积应当在批准的建设工程规划设计方案中予以载明，建设单位不得擅自变更。

　　物业管理用房应当集中配置、合理设计、方便使用。建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的公用面积和不便于物业管理使用的房屋作为物业管理用房。

　　第四十七条 物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能。房管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

　　第四十八条 国务院《物业管理条例》施行后的物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业服务企业无偿使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。

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