温州市物业管理办法

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温州市物业管理办法
　　

　　

　　《温州市物业管理办法》已经市人民政府第30次常务会议审议通过，现予发布，自2010年1月1日起施行。

　　市长 赵一德

　　二○○九年十二月十日

　　温州市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 温州市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五条 温州市房产管理局(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理的监督管理工作。

　　县(市、区)房产管理局(以下称县级物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接受市物业主管部门的业务指导。

　　各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门，指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第七条 物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，引导物业服务企业依法诚信经营，促进行业健康发展。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第八条 物业的所有权人(含共有人)为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规和规章规定的其他权利。

　　第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第十条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

　　第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数不足20人的，经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十二条 物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分：

　　(一)物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准;已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分;

　　(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域;已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域;

　　(三)地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意，可以合并为一个物业管理区域。

　　第十三条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十四条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议;街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当予以协助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

　　第十五条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5—9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名，业主代表3—7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。

　　筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告，公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的，筹备组应当予以核查。异议成立的，应当重新推荐成员;异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释。

　　第十六条 筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好首次业主大会的其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会召开15日前，将本条第(一)至(四)项的内容在物业管理区域的显著位置公告，征求全体业主的意见。

　　第十七条 管理规约应当包括下列内容:

　　(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;

　　(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

　　(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

　　(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

　　(六)违反管理规约应当承担的责任。

　　临时管理规约由建设单位负责编制，报物业主管部门备案;管理规约由业主大会通过后生效。

　　第十八条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见，筹备组应当充分听取业主的意见。

　　第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内，按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行账户：

　　(一)建筑面积5万平方米(含)以下的，筹备经费为2万元;

　　(二)建筑面积5万平方米以上10万平方米(含)以下的，为3万元;

　　(三)建筑面积10万平方米以上20万平方米(含)以下的，为5万元;

　　(四)建筑面积20万平方米以上的，为8万元。

　　业主大会筹备组可以申请支取筹备经费，物业主管部门应当在接到申请之日起3日内划拨业主大会筹备经费。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。

　　第二十条 业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时，建设单位或者物业服务企业应当提供资料。

　　业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的，自行确定一名业主为投票人。

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

　　业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

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