天津市业主会管理办法

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关于印发《天津市业主会管理办法》的通知

各区、县物业办及有关单位：

为了维护广大业主的合法权益，规范业主会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》、建设部《业主大会规程》，制定了《天津市业主会管理办法》。现印发给你们，望遵照执行。

二○○四年四月二十七

天津市业主会管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范业主会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》、建设部《业主大会规程》，制定本办法。

第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主会及其活动适用本办法。

第三条 市物业管理行政主管部门负责业主会活动的指导。

区、县物业管理行政主管部门负责推动辖区内业主会的组建、办理业主会备案以及指导其活动。

第四条 业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

第五条 业主会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二章 业主会

第六条 一个物业管理区域只能成立一个业主会。业主会自首次业主会会议召开之日起成立。

第七条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议。

（一）出售建筑面积达百分之五十以上；

（二）业主入住率达百分之五十以上；

（三）首位业主实际入住达二年以上。

第八条 首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。

物业管理企业应当在符合上述第七条规定条件之日起 15日内，告知区、县物业管理行政主管部门并在其指导下组织召集首次业主会会议。

对符合条件不召集的物业管理企业，区、县物业管理行政主管部门应责其限期召集，在限期内仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者由业主推荐的代表召集。

第九条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会（以下统称业主会）。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。

业主代表会行使业主会的权力。

第十条 筹备成立业主会，应当在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由前期物业管理企业召集部分热心公益事业的业主和未售出空置房屋的房地产开发企业组成筹委会，负责业主会的筹备工作。

筹委会成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

第十一条 筹委会应当自组成之日起30日内（成立业主代表会的60日内）在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主召开首次业主会会议，并选举产生业主委员会。

第十二条 筹委会应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份，确定业主在首次业主会会议上的投票权数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；

（四）参照物业管理行政主管部门颁布的示范文本，依法起草业主会章程、提出业主公约修订意见；

（五）起草前期物业管理服务合同执行情况的报告；

（六）业主超过100人以上的，组织推选业主代表；

（七）做好召开首次业主会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主会会议召开之日15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的，应当在会议召开之日15日前以书面形式送交参加会议的业主代表。

第十三条 推选业主代表可以幢、门、楼层等为单位进行。筹委会应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。

推选业主代表候选人可以通过筹委会和业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。

在推选单位内，候选人只有一人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为二人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的二名候选人中重新选举，票多者当选。

业主代表产生后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表每三年为一届，业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。

第十四条 业主投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算，具体计算方法由业主会章程规定。可以以一建筑平方米为一票权，或者根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为一票权。

第十五条 首次业主会会议应当讨论决定下列事项：

（一）制定业主会章程；

（二）修订业主公约；

（三）选举业主委员会主任、副主任及委员；

（四）确定物业企业；

（五）决定物业管理其他重大事项。

第十六条 业主会章程应当依法包含以下几方面内容：

（一）业主会名称、物业项目地址、四至范围；

（二）业主会权力；

（三）业主委员会职责；

（四）业主会的议事方式及表决程序；

（五）业主代表的产生方式；

（六）业主委员会委员的组成和委员任期；

（七）业主投票权的计算方法；

（八）活动经费及活动用房；

（九）印章的使用和管理；

（十）其他关于业主会的重大事项。

第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约经业主会会议通过后对全体业主具有约束力。

第十八条 业主会行使下列权力：

（一）制定、修改业主会章程和业主公约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动；

（三）审定物业管理服务合同内容，确定物业企业；

（四）审议通过物业管理企业提出的年度服务计划和物业管理制度；

（五）监督物业管理企业的管理服务活动；

（六）决定维修基金的使用、续集方案，并监督实施；

（七）决定涉及业主利益的其他重大事项。

第十九条 业主会依法作出的决议应当在本物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

业主会依法签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。

第二十条 业主会自成立之日起30日内，业主委员会应当持下列资料到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续：

1、业主会章程；

2、业主公约；

3、经业主会会议表决产生的业主委员会成员的基本情况。

对符合规定的，区、县物业管理行政主管部门应在7个工作日内出具业主会备案证明；对不符合规定的，书面说明理由，7个工作日内退回。

业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主会印章。

业主会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定备案。

第二十一条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的区、县物业管理行政主管部门，并在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主会印章交回区、县物业管理行政主管部门并由其销毁。

第三章 业主委员会

第二十二条 业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名，委员三至十一名。

第二十三条 业主委员会成员的候选名单由筹委会在广泛征求意见的基础上提出，并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会成员的产生通过召开业主会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。主任和副主任由得票最多的前两至三名人员依票数多少顺序产生。

选举产生业主委员会后，其成员的基本情况在物业管理区域内公告。

第二十四条 业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规；

（二）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

（三）遵守业主会章程和业主公约，模范履行业主义务，按时交纳物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

（六）身体健康，具备必要的工作时间。

第二十五条 业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主会会议；

（二）执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行情况，提出物业管理建议；

（三）业主会会议做出决定后应当在30日内，代表业主会续签、签订、变更、解除物业管理服务合同；

（四）听取和反映业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（五）督促不交纳物业服务费用的业主限期交纳；

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