辽宁省物业管理条例

第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费筹集、管理、使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域内物业服务企业中任职。

第二十三条 物业管理实行联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由县房地产行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加。

联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序过程中出现的问题；

（三）新老物业服务企业交接工作中出现的问题；

（四）需要协调的其他物业管理情况。

第三章 前期物业管理

第二十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的市房地产行政主管部门备案。

前期物业服务合同应当包括下列内容：

（一）合同双方和物业的基本情况；

（二）物业服务事项和服务标准；

（三）物业服务费的标准和收取办法；

（四）业主和物业服务企业的权利义务；

（五）对物业服务投诉的处理；

（六）争议处理方式；

（七）双方约定的其他事项。

第二十五条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

前款规定的住宅规模标准由市政府具体规定。

第二十六条 物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业服务企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

第二十七条建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）建筑面积5万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置，但最少不低于100平方米；

（二）建筑面积超过5万平方米的，超过部分按照2‰配置。

建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第四章 物业管理服务

第二十八条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得资质证书。物业服务企业应在其资质等级范围内承接物业服务业务。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十九条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。资质证书遗失的，应当在新闻媒体上声明后，按照国家有关规定申请补领。

第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同期满前60日内，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案。

第三十一条 物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

第三十二条 政府提倡物业服务收费实行菜单式服务收费。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

第三十三条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定本行政区域相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第三十四条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

第三十五条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第三十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业服务企业应当及时予以答复。

第三十七条 物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第三十八条 县以上房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第三十九条 在物业管理区域内不得有下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

（三）擅自改变物业规划用途；

（四）违反规定饲养家禽、宠物；

（五）违反规定摆摊设点、占道经营；

（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（十）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第四十条 业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十一条 车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。

业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。

物业服务企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。

业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。

物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金交存、使用、监督管理，按照国家有关规定执行。

第六章 法律责任

第四十三条 违反本条例规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对业主委员会相关责任人予以通报批评，并处以500元以上3000元以下罚款；造成财物毁坏、灭失的，相关责任人应当依法承担赔偿责任。

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