辽宁省物业管理条例

 (2009年2月1日起实施)

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于我省行政区域内的物业管理活动。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条 物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争和服务规范的原则。

第四条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县(含县级市、区，下同)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。政府其他有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

第二章 业主及业主大会

第五条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。已经实施物业管理的不同区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

第七条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，向县房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，县房地产行政主管部门应当按照本条例第六条的规定划分物业管理区域。但对已经自然形成且无争议的区域，当地居民委员会向县房地产行政主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。需要调整物业管理区域的，县房地产行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，按照本条例第六条的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。

第八条 一个物业管理区域内，房屋实际交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上或者首位业主实际入住已满两年的，应当召开首次成立业主大会会议。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条 物业管理区域符合本条例第八条规定条件的，建设单位应当向县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以以书面形式向县地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起30日内，应当组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

第十条 筹备组由业主代表、居民委员会代表5至9人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占的比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。首次成立业主大会的费用由建设单位承担;按照房改政策出售公有住房的，由出售单位承担。

第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作:

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）草拟《业主大会议事规则》、《管理规约》；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的第（一）至（五）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组应当予以复核。

第十二条 筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员5至11人单数组成。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。

第十三条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有1个物业的，共有人可以推选其中1人参加业主大会会议。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议召开的主要内容通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）业主大会成立情况；

（二）业主委员会名单；

（三）业主大会议事规则；

（四）管理规约；

（五）法律、法规规定的其他文件。

县房地产行政主管部门应当在收到上述文件之日起5日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当依照本条第一款规定重新备案。

第十七条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第十八条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未完成换届的，县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：

（一）任期届满的；

（二）不再是本物业管理区域内业主的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）因犯罪被依法限制人身自由的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）不履行业主法定义务的；

（七）无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；

（八）不宜继续担任委员的其他情形。

业主委员会委员有前款第（一）至（四）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有前款第（五）至（八）项所列情形之一的，必须经业主大会会议决定。业主委员会委员资格终止后，业主委员会应当在物业管理区域内公告，并依法进行补选。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第二十条 经业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议，变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十一条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前30日内，县房地产行政主管部门或者城市街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、居民委员会代表应当组成清算组，在县房地产行政主管部门或者城市街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，做好业主共同财产清算工作。

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