物业维修管理-楼地面工程的维修
楼地面是房屋的主要水平承重构件，它们将自重和使用荷载传递给墙、柱及基础上，对墙身起水平支撑作用，并有分隔空间、隔声、隔水等作用。
一、地面起砂的维修
(一)地面起砂的原因
水泥地面起砂的表面现象为光洁度差，颜色发白不坚实，表面先有松散的水泥灰，随着走动增多，砂粒逐步松动，直至成片水泥硬壳剥落。
造成水泥地面起砂的原因是多方面的：水泥砂浆掺合物砂级配不当，水灰比过大，养护不适当；水泥地面在未达到足够的强度时就上人走动或进行下道工序；冬季低温施工时，门窗未封闭或无供暖设备造成大面积冰冻；原建材不符要求，如水泥受潮或砂粒过细等都有可能造成地面起砂现象。
(二)地面起砂的防治
防治起砂的主要方法：首先要针对起砂原因采取相应措施，如水灰比过大就要严格控制水灰比等。其次，维修措施因根据具体情况而定，在楼地面起砂不大的情况下，可采取两种方法进行维修，一是起砂部分用磨石水磨，直到地面露出坚硬、平整、光亮的表面；二是清理面层，再用钢丝刷清除松动砂粒并冲洗干净，最后在湿润面层下纯水泥浆罩面、压光。在楼地面起砂面积较大的情况下，用１０７胶水泥浆修补：首先清除浮砂并冲洗干净，凹凸不平处用水泥拌合少量１０７胶做成腻子嵌平，再用１０７胶加水搅拌匀刷地面一遍，以加强地面的粘连力，随后用１０７胶泥浆分层涂刷３～４遍，3天后进行打蜡工作，以增强地面的耐磨性和耐久性。另外应注意１０７胶用量约为水泥重量的２０％左右，多了强度会下降，少了粘结力不强。
二、地面空鼓的维修
它多发生于面层和垫层之间，或垫层与基层之间。空鼓处受力容易开裂，严重时大片剥落，破坏地面使用功能。
(一)造成空鼓的原因
(１)做楼地面的面层前，基层表面清理不干净有浮灰，结合层粘结不牢；
(２)原材料质量低劣，配合比不正确，达不到规定的强度；
(３)楼地面的楼板表面或地面垫层平整度较差且未处理好；
(４)违反施工操作规定，未按要求做好结合层；
(５)养护不善，受到振动等。
(二)防治空鼓的方法
(１)清理地面的混凝土垫层或楼板表面，并用水冲刷干净；
(２)按施工质量要求，严格选用原材料；
(３)当楼地面的基层平整度较差时，先做一层找平层，再做面层，使面层厚薄一致；
(４)严格遵守施工操作规定；
(５)养护期间，禁止人在上面操作和走动，应适时浇水养护；
(６)对空鼓的面层，先将空鼓部分铲除，清理干净并用水润湿，再做结合层，最后用原材料嵌补，挤压密实、压光。
三、水泥楼地面裂缝的维修
(一)水泥楼地面裂缝的原因
(１)地基基础不均匀沉降、楼板支座产生负弯矩，使楼面产生裂缝；
(２)楼板的板缝处理粗糙，降低了楼板的整体性，使楼面产生裂缝；
(3)大面积的水泥砂浆抹面，没有设量分格缝，使楼地面产生收缩裂缝；
(４)原材料质量低劣，如水泥标号低或失效等；
(５)现浇钢筋混凝土楼面温差变形裂缝；
(６)使用维护不当等。
(二)水泥楼地面裂缝的防治
(１)由于地基基础不均匀沉降引起的裂缝，先整治地基基础，再修补裂缝；
(２)提高楼地面面层的整体性，可在楼板上做一层钢筋网片，以抵抗楼面端部的负弯矩；
(３)处理楼板的板缝，其施工顺序为：清洗板缝，水泥砂浆灌缝，捣实压平，养护；
(４)根据质量要求，严格选用原材料；
(５)严格控制施工质量；
(６)大面积的楼地面面层，应做分格；
(７)对一般的裂缝，可将裂缝凿成Ｖ型，用水清扫干净后，用１：１～１：2的水泥砂浆嵌缝抹平压光即可；
(８)对于大面积裂缝，且影响使用的面层，应铲除重做。
四、水磨石地面的裂缝、光亮度差、细洞眼多的维修
水磨石地面的裂缝的主要原因：地面回填土不实，高低不平；造成垫层厚薄不匀，引起地面裂缝；基层未清理干净；暗敷电线管线太高，也易引起地面裂缝。其防治措施，关键在于面层下面的基层处理，如回填土应层层压实，冬季施工中的回填土要采取保温措施，同时务必注意将基层清理干净等。
水磨石地面光亮度差，细洞眼多，产生原因既有磨光的磨面规格问题，也有金刚石砂轮规格问题；同时磨光过程中的二次补浆未采用擦浆而采用刷浆法，造成打磨时的洞眼出现。其防治措施主要为：对于表面粗糙光亮度差的，应重新用细金刚石砂轮或油面打磨，直至光滑。洞眼较多的，应重新擦浆，直到打磨消除洞眼为止。
五、木地板的维修
木地板，主要存在地板起鼓、地板缝不平、表面不平整及踩时有响声等现象。
地板起鼓主要因局部板面受潮所致，或未铺防潮层，或地板未开通气孔。防治措施：应注意木板的干燥及施工环境的干燥；遇到起鼓时应将起鼓的木地板面层拆开，在毛地板上钻通风孔若干，晾几天时间，待干燥后重新封板。
木地板缝不平，常常是因为板条规格不准或板潮所致。修补缝隙一般可用相同的材料创成刀背形薄片，醮胶嵌入缝内创平。
木地板表面不平整，一般多为电刨、手刨同时用，板面吃力深浅不匀，或房内弹线不准所致。若已造成上述情况，可将高刨平或磨平，或调正木栅高度。
地板踩踏时的响声往往是由于木木阁栅未被固定住，产生移动而发生响声。木木阁栅含水率大或施工环境湿度大造成木木阁栅部分松动，也会导致上述结果。防治措施：在木木阁栅或毛地板钉后分别检查二次，发现声响及时处理，或加绑铅丝或补钉垫木。现在一般可用膨胀螺栓固定。
六、有水房间的维修
有水房间是指厨房、厕所、卫生间等设置有给排水管道的房间。其渗漏是一项严重频发的通病，若不能及时维修，将直接影响用户的正常使用。
(一)有水房间地面渗漏的维修
１.有水房间楼地面渗漏的原因。
(１)楼地面设计不够合理，在土建设计中未考虑到楼板的四角容易出现裂缝而未采取相应措施；
(２)在施工图设计中各工种配合不好，在水施工图中没有标清预留孔的位置，导致施工时随意预留孔洞，或在土建施工图中没有标清预留孔的处理方法，导致施工时随意处理预留孔洞等；
(３)预留孔洞的位置不准确，安装给排水设施时易造成防水层破坏；
(４)在有水房间楼板浇筑施工中，模板移位、下沉，钢筋被踩陷，造成楼板产生裂缝；另外楼板的蜂窝麻面、起砂等缺陷也易造成楼板渗漏；
(５)先砌筑台、支墩、隔板、小便槽，后进行面层施工，积水易从其底下没有面层的部分渗漏。
２.有水房间楼地面渗漏的防治。
(１)在土建施工图中楼板四个角和预留孔四周等部位加设防裂的构造；
(２)在设计中要考虑各工种的配合，确保各工种表示的预留孔洞位置和处理方法一致；
(３)采用正确的施工方法预留孔洞或凿洞，精心施工，填塞缝隙，切实做好防水层；
(４)楼板出现裂缝、蜂窝等缺陷引起渗漏时，可将损坏处清除干净，并浇水湿润，再分层抹上防水砂浆或局部作防水层；
(５)严格按图施工，遵守施工验收规范，避免出现裂缝、蜂窝、麻面、起砂状况；
(６)穿楼板的管道预留处理时，要将管道周围的混凝土清除干净，然后用防水油膏等防水抹料在管道四周作好防水层。
(二)有水房间卫生器具安装不牢固、连接处渗漏的维修
１.主要原因。
(１)土建墙体施工时，没有按规定预埋木砖；
(２)固定卫生器的螺栓规格不合适，拧戴不牢固；
(３)卫生器具与墙面接触不够严实；
(４)大便器与排水管道处，排水管甩口高度不够，大便器出口插入排水管的深度不够；
(５)大便器与冲洗管，存水弯头、接口与排水管接口不填塞油麻丝，填塞砂浆不严实，造成接口有漏洞或裂缝等。
２.防治措施。
(１)固定卫生器具用的木砖应刷好防腐油，在墙体施工时预埋好，严禁后装木砖或木塞；
(２)固定卫生器具的螺栓规格要合适，尽量采取合格的金属螺栓；
(3)凡固定卫生器具有托架或螺丝不牢固的，应重新安装。卫生器具与墙面间如有较大缝隙要用水泥砂浆填饱满；
(４)大便器排水管出口高度必须合适，并高出地面１０mm；
(５)排水管接口中，铸铁管承插口塞油麻丝为深度的１/3，接口砂浆要掺水泥量５０％的防水剂作成防水砂浆，砂浆的分层塞紧捣实；
(６)大便器与冲洗管接口(非绑扎型)用油麻丝填塞，然后用１：2水泥砂浆嵌填密实。若大便器与冲洗管用胶皮绑扎连接时，须用１４号铜丝并绑扎两道。(不得用铁丝)所有排水管接口，均要先试水后隐蔽。
(三)有水房间墙面渗水的原因和防治
有水房间楼地面的渗漏现象，如没及时处理，那其渗水面积将会沿楼地面及墙体的毛细孔延伸扩大，因此有水房间墙面渗水确是一个容易发生又不可忽视的质量通病。
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