物业维修管理-装饰工程的养护维修

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一、抹灰工程
　　装饰中的抹灰是房屋建筑的组成部分，按建筑物的部位不同有内外抹灰之分。对保护主体结构，阻挡雨雪、风霜、日晒对主体结构的直接侵蚀，使房屋内部平整明亮，清洁美观，改善采光条件，增强保温、隔热、抗渗、隔音等能力，改善居住和工作条件的作用。

　　(一)抹灰工程的质量要求

　　(１)各抹灰层的基层表面必须清理除尘、洒水湿润，防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度，同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳(粘结不牢而分层)空鼓。

　　(２)各抹灰层之间不得在同一天进行，以防止上下(内外)层结硬程度不一致而引起大面积开裂或起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，一般在１～２天左右。

　　(３)抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过３毫米，以防止面层干硬后，引起表面展现细裂缝。

　　(４)水刷石面层(包括干粘石)的采粒石必须与水泥砂浆粘结牢固，颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。

　　(５)斩假石面层必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。

　　(６)抹灰工程的质量偏差应符合质量验收规范中的允许值。

　　(二)抹灰工程的损坏与维修

　　１.常见的损坏现象。

　　(１)抹灰面层酥松脱落：常见底层内墙面发生酥松，往往因勒脚处外墙渗水或基础内防潮层损坏引起。

　　(２)抹灰面层空鼓：抹灰层与基层脱离，或抹灰层与抹灰层之间局部脱离。

　　(３)裂缝：抹灰面层局部裂缝应加以区别结构沉降引起或抹灰层收缩引起。

　　(４)面层爆裂：常见于混合砂浆抹灰中，主要是砂浆中含有未熟化的石灰粒，使用在抹灰层中后，吸收到潮气而产生爆裂。

　　２.损坏原因。抹灰层的损坏原因是多方面的，但主要是施工质量，自然因素，以及人为的使用不当而引起的。

　　(１)施工质量的影响。①抹灰前对基层清理不够、墙体浇水不足、各层的抹灰间隔时间不当，压得不实，各分层之间没能粘结成整体。②灰浆配比不准、搅拌不均匀、胶结材料过期、砂子过细、砂中泥浆含量过大。③抹灰后养护不当，夏天时未能及时浇湿面层，或冬季时未能做到防冻措施。④修补后在新旧连接处发生裂缝。

　　(２)自然因素的影响。①结构变形，由于地基发生不均匀沉降或地震影响、墙体和抹灰面同时开裂。②胀缩，由于温度变化引起抹灰面的开裂。③雨水浸蚀和冻融，由于抹灰面层存在细裂缝，雨水进入缝隙后在冬季时结冻膨冻，使缝隙增大，抹灰层脱离鼓起，甚至影响室内使用。

　　(３)人为的使用不当等因素。①由于管道没有维修，引起管道漏水，造成室内外墙面受水侵袭；维修人员进入顶棚检修时损坏顶棚，导致抹灰层开裂、脱落。②室内外墙体和顶棚通过的热力管道未加套管，使用时管子膨胀，使管子附近抹灰损坏。③因抹灰面层都在外部，有时搬运家具、重物、车辆也易撞坏抹灰面层。

　　３.抹灰工程的修补。

　　(１)抹灰层脱落。如大面积脱落，为了便于施工，可将剩余的部分全部铲除重做；对局部损坏的抹灰层可用钢凿先将计划凿去的外围通凿一遍，以防计划的修补面积无谓扩大。

　　①为了防止新旧抹灰之间干后产生细裂缝，因此在凿除损坏部分后的原抹灰接头处，必须凿得平直，与基层成直角，切忌产生波形，这样可防止接头产生裂缝。

　　②凿除的基层面必须清理干净，浇水湿润，然后在原抹灰层接头处刷一层１∶２５水泥砂浆，加强新旧抹灰层之间的粘结。

　　③严格按照抹灰层的分层要求抹浆，但需防止新抹的砂浆厚度决不能超过原抹灰层，以影响美观。

　　(２)空鼓修补。如对空鼓面积不大，而四周边缘连接牢固时可继续观察，暂不处理。对大面积的空鼓、脱皮时应全部铲除修补。

　　(３)裂缝的修补。裂缝的处理相对来讲有一定的难度，除了因结构沉降而引起的裂缝外，尽量避免开凿、补缝。防止造成原来的一条细裂缝变成二条，这样更影响使用美观。

　　①细裂缝处理：避免开凿，使用与面层相同的材料抹嵌。如必须凿补时，可将裂缝凿成Ｖ字形，上口宽２０毫米以上，清除缝中垃圾，浇水湿润，采用高于原抹灰砂浆配比的砂浆分层嵌补，其中所说的分层嵌补应避免在一天内完成，以防干缩后又发生裂缝。

　　②结构引起裂缝的处理：若抹灰面层与墙体同时开裂时，应先查出裂缝原因，由技术部门对沉陷或其他引起开裂的处理后，裂缝不再扩展方可凿补，否则补后仍将有裂缝出现。

　　(４)灰面爆裂的修补。对因生石灰熟化而引起的面层爆裂，其表面现象往往是突起一爆裂点，并不会引起其他损坏现象，因此仅需将突起点挑走，检查内部是否还有石灰粒存在，如无石灰粒渣时就可以进行修补。

　　(三)抹灰工程养护的注意事项

　　(１)定期检查。每年至少一次，但对霉季、台风期间应加强检查。对顶棚、屋顶檐口、外墙抹灰应重点检查，以防抹灰层脱落伤人毁物；对窗台、腰线、勒脚处应注意是否损坏以免雨水渗漏进室内。

　　(２)不要在抹灰面层上乱钉、乱凿，注意抹灰面层平整。

　　(３)屋面检修油毡防水层时，应注意保护外檐抹灰面层避免被沥青污染。

　　二、饰面工程维修
　　(一)饰面工程中常见的损坏情况及修补

　　(１)饰面材料局部脱落。使用过程中饰面材料脱落、起壳，其主要原因是外墙面砖在粘贴前面砖浸水不妥、底面不干净、贴得不实，基层湿润不够、饰面砖之间(称灰缝)嵌缝不严密、冬季进水冻胀等因素造成。

　　修补方法：首先清理表面污渍、碱花质；然后可用水泥浆再次勾缝，或用环氧树脂按灰缝勾涂；对损坏严重处应凿除后再镶贴，面砖在铺贴前必须浸湿，切忌边贴边湿润，或者浸水时间过多使面砖的吸水率达到饱和点后，镶贴的面砖会游动影响美观，甚至当场掉落。

　　(２)饰面板与结合层粘贴牢固，但结合层与基层脱离。如局部脱落时，可将基底清理干净，如表面较光滑时可适当凿毛、浇水湿润按原工程做法修补；若有空鼓但与周围面层连接牢固时，可先将空鼓处用电吹风吹去灰尘，并可将内部水分吹干，用环氧树脂灌浆方法粘结。

　　(３)饰面板与基层粘结牢固，但饰面有裂缝。由于墙体自身收缩变形影响饰面而裂缝，修理时用环氧树脂修补基层裂缝。如有相同的饰面材料时可用切割机和凿子挖去破损饰面板，再镶贴上去。

　　(二)饰面工程的日常养护及检查

　　(１)对饰面工程要定期检查，检查时可用小锤轻击或观察墙面上可有水渍印的方法进行；

　　(２)重点检查外墙檐口、腰线、屋面部位的外墙、雨水管等。发现问题及时修补，以免冬季受损冻坏饰面；

　　(３)加强检查突出墙体的雨篷、阳台的结构是否稳固，并注意饰面有无破损；

　　(４)未经专业人员审查许可不得任意凿墙、打洞，防止损坏墙面装饰及结构；

　　(５)饰面应定期清洗，应选用与饰面板料相匹的清洁剂，防止清洁剂中的强酸或强碱使饰面板变色、发花。

　　三、罩面板及钢木骨架工程
　　罩面板饰面常用于内墙面和顶棚。用它代替抹灰既减少湿作业，又能加强装饰效果。

　　(一)罩面板及钢木骨架安装工程的质量要求

　　(１)罩面板与骨架之间必须安装牢固，无脱层、翘曲、折裂、缺棱掉角，各罩面板的拼接处需严密，表面平正。

　　(２)大小龙骨安装位置必须正确，连接牢固无松动，作为顶棚骨架时必须保持水平，并认真按吊筋的要求连接骨架。

　　(３)罩面板表面平整、洁净、颜色一致。

　　(４)拼接处宽窄一致、平直，接缝严密。

　　(５)隔墙、顶棚内设置填充料时应选用干料，符合铺设厚度。

　　(６)灰板条和金属网应与骨架钉结牢固，板条的接点、板条之间的隙缝应符合要求。

　　(７)罩面板及钢、木骨架的允许偏差不能超出规范要求。

　　(二)罩面板及钢木骨架的日常养护

　　(１)对罩面板的顶棚应定时检查，检查时要着重观察顶棚罩面有无裂缝、变形、顶棚下垂等情况，有问题时再进一步检查骨架。

　　(２)检查顶棚内的设备是否漏水，电线是否跑电、发现问题及时解决。

　　(３)检查罩面板是否有翘边、裂缝破损，并及时修补。

　　(４)检查木龙骨是否朽损、各连接的钉子可有松动，潮湿的房间要经常保持通风。

　　四、裱糊工程
　　我国很久以前就有贴窗花纸和用纸张砖、绢帛裱糊墙面的习俗。随着近代科技的进步，室内裱湖装饰也成为装饰工程之一。裱糊物的种类繁多，有纸塑料、纤维编织、金属箔等。

　　(一)裱糊工程的质量要求

　　(１)所粘贴的裱糊层表面必须与基层粘结牢固、无气泡、翘边、皱折等现象。

　　(２)裱糊表面色泽一致、无污斑、无胶渍。

　　(３)各幅拼接应横、平、竖、直图案端正，左右拼接处的图案、花纹必须纹合。

　　(４)裱糊墙纸与挂镜线、贴脸板、踢脚板、电气槽、灯具开关等交接处，必须紧密无漏贴，不覆盖需拆卸的活动件。

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