停车场的物业管理

　　(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流，读卡机分别控制各自的道闸。

　　(3)分散多车道、中央多车道、中央管理系统。该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作，相互间通过网络传送信息到中央管理系统，可实时 通信，也可暂停网络通信，让终端独立工作，定时通过网络采集各终端信息汇总。

　　(4)无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场，对月保车辆，该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

　　4.智能化停车管理设施系统的运行管理要求

　　(1)要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程，文明运行，规范服务。

　　(2)操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

　　(三)健全车辆停放管理制度

　　搞好停车场的管理，除了有良好的硬件条件(场地、设备)，还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序，避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆 停放管理制度如下：

　　1.车场保安员岗位责任制

　　(1)带车岗保安员职责：①礼貌待人、热情服务，保持良好的服务形象；②认真执行停车场管理规定，维护车辆良好的停放及行车秩序；③指挥车辆的进出，引导其停放在指定位 置上；④认真检查车型、车牌号，避免出现差错；⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况，提高服务水平；⑥认真检查停放车辆，发现漏水、漏油等现象，尽快 设法通知车主，并提供相应的服务；⑦对车辆违章及时制止，并加以纠正；⑧提高警惕，发现可疑人员立即上报，并密切注意事态发展。

　　2.收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。①认真执行车辆停放收费管理制度，坚持原则，不徇私舞弊。②礼貌待人、热情服务，做到钱票相符、 日清月结。③认真做好财物的保管工作，防止财物被盗。④认真做好交接班工作。⑤协助带车保安员维护车场秩序，保证车辆安全。

　　2.车辆管理规定

　　(1)进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

　　(2)车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行，不得在人行道、绿化带上行使，不得高速行使，不得鸣喇叭，进入停车场时限速5公里/小时以下。

　　(3)月租车停泊固定车位，时租车不得停泊在月租车位，所有车辆的停放不得超出车位划线范围，以免阻塞交通，影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

　　(4)用户长期停放在停车场的车辆，必须在停车场办理定位手续，领取停车牌，停在指定位置，并凭牌出入，按月交纳停车费。

　　(5)车主须为车辆购买“车辆综合保险”，便于车辆丢失时向保险公司索赔，未买“车辆综合保险”的，车场不予停放保管。

　　(6)车主将车停放后，应关闭车辆门窗，锁好车门，勿将贵重物品放在车内。

　　(7)严禁在停车场内吸烟，严禁装载易燃、易爆等物品进场。

　　(8)保持停车场清洁卫生，不得在停车场洗车和修车，不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

　　3.车辆被损的处理规定

　　(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

　　(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通知车主，并报告主管及负责人，共商处理办法。

　　4.车辆被盗的处理规定

　　(1)车辆在停车场被盗后，由上级主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案。

　　(2)事故发生后，投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司，保管单位要协助车主向保险公司索赔。

　　(3)车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

　　5.停车场收费管理

　　车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说，停车场收费的标准与当 地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定，并须报物价部门审核备案。在具体实施时 ，应严格按标准进行，分清临时车，固定车，日保、月保、年保车，杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

　　(五)清洁卫生管理

　　停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小，易脏易乱。因此，停车场的清洁卫生管 理不容忽视。要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外，还要有巡逻保洁 ，并做好检查监督工作。

　　(六)消防管理

　　停车场的消防管理要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救，实行严格管 理和科学管理。应着重抓好以下工作：

　　(1)健全消防组织，明确消防责任。

　　(2)制定消防制度，加强消防意识教育。

　　(3)完善消防设施，并定期检查，保证百分之百的完好率。

　　(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。

　　三、停车场的租赁
　　租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方，按期收取租金的 一种商品交易形式。其交易过程简单灵活，适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长，以及不可移动性等特点，注定租赁形式在停车场经营中广泛应 用。租赁是停车场管理的主要业务之一，它既是现实生活中的必然要求，也是停车场的重要收入来源。因而，租赁便成为停车场重要的经济活动。

　　停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁，本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位 的租赁又分为临时出租和月租，临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

　　(一)停车场租赁的特点

　　(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权，而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权，而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合 同中的规定合理使用停车位，并在租赁期满后，将停车位归还出租人。

　　(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的，即一边交换，一边使用。

　　(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前，经过多次交换转移使用价值，分期逐步收回停车场的投资和利润。

　　(二)停车场租赁的法律问题

　　1.必须有出租权

　　只有出租人对停车场享有出租权，才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体 的(单独的停车楼除外)，因此，其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁 管理办法》规定，以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁：

　　(1)未取得物业／停车场所有权证的。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

　　(3)权属有争议的。

　　(4)属违法建筑的。

　　(5)不符合安全标准的。

　　(6)已抵押未经抵押权同意的。

　　(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　(8)与人共有，未取得共有人同意的。

　　(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

　　停车场应本着服务于人的原则经营管理，应作长期规划，勿因只顾眼前利益而给自己带 来损失，甚至引起法律纠纷，给整个物业带来不利影响。

　　2.制定完备的书面租赁合同

　　停车场租赁合同属于正式合同，合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人 之间约定的一方将停车场转移给另一方使用，另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款：

　　(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人，则写姓名；如果是单位，则写单位的全称、联系电话等。

　　(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码，同时也有必要标明使用面积。

　　(3)租赁用途。明确只用于停放车辆，并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。

　　(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限，并约定具体的交停车位的时间，租赁期过后，出租人便有权收回停车位。

　　(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。

　　(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下，是不允许转租的，但经出租人同意的例外。因此，双方应就是否可以转租进行约定。

　　(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化，原租赁合同中的部分条款可能需要变更，或者需要解除原租赁合同。因此，租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同 ，什么情况下可以变更合同。

　　(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务，应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款，目的是督促双方当事人都如约履行合同。

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