停车场的物业管理

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随着商品经济的迅速发展，车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观，停车管理随之 被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点，而今，人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高，随便停车再也不被允许；同时，激烈的 市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套。所以，管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生。

　　一、停车场管理概述
　　(一)停车场的概念

　　停车场是指由专人管理，供车辆停放，实行有偿服务的场所。由于它是由英语“Park” 引译而来的，所以，许多停车场都以“Ｐ”作牌示标志。

　　从停车场的设立形式和经营运作特点看，停车场主要分为专用停车场和附设停车场。现 今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场；附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种，主要是为大厦或小区内业户提供停 车方便。

　　(二)停车场管理的重要性

　　车辆是人们生活工作必需的交通工具，随着生活水平的提高，车辆拥有量逐年增加。车 辆停放不当，会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全，因此，停车场的管理极为重要，具体体现在以下几个方面：

　　1.有利于维护交通秩序，保障人身、财产安全

　　搞好停车场的管理，可以避免车辆的乱停乱放，保证良好的交通秩序和停车安全，保证 消防通道的通畅、行人的安全，有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

　　2.是物业管理的重要环节

　　物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住 或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理，提高物业管理的综合效益。

　　3.方便业主、顾客

　　好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利，同时能为其提供停车安全、清洗等多方 面服务，解除他们的后顾之忧。

　　4.是市场竞争的重要手段

　　随着市场经济的发展，服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争。从车辆存放方 便、安全出发来吸引顾客，增加客流量，提高收入，已成为市场竞争的有效手段。

　　(三)停车场管理存在的问题

　　房地产的发展带动了停车场的发展，并有蒸蒸日上之势。但是，由于过去对停车场管理 没有足够的认识，对停车收费没有统一的标准，有关法律法规不健全，导致很多问题的产生，主要有：

　　(1)停车收费不规范，停车场管理秩序混乱。

　　(2)消费者对停车场缺乏了解，对自己应享有什么权利知之甚少。多数消费者认为停车费只是场地占用费，而未意识到自己还可享受其他权利。

　　(3)一些停车场管理环境差，特别是年久的地下停车场，废气排放不通畅、噪声大，影响使用者的身体健康。

　　(4)许多大厦、住宅小区，由于前期规划不完善，造成停车场位严重不足，影响物业的正常使用。

　　(5)管理不善，造成停车时碰车、撞车，车辆被盗现象严重，产生纠纷多，解决困难。

　　二、停车场管理的内容和要求
　　停车场本身是一个完整的系统，只有各方面、各个环节都管好了，才能保证整个系统的 良好运行，否则，任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作，造成损失。停车场管理的内容主要有以下几点：

　　(一)安全管理

　　由于停车场停放车辆的流动性强，加之车辆价值昂贵，容易形成安全隐患，所以，做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面：

　　1.建立高素质的保安队伍

　　高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本。为此，在招聘车场保安人员时，要 身体素质、文化素质、思想素质兼顾，并注意做好岗前岗后保安知识的培训，注重职业道德、法规制度教育，严格业务技能的训练，搞好演习和管理，以真正建立起一支爱岗敬业、纪 律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

　　2.健全各种安全保卫制度

　　为了使停车场的安全严密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保证。为此，停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

　　3.健全技术防范设施

　　技术防范设施是治案管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理 水平、管理效率，切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况，主要有以下一些设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全 管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统和总值班工作系统等。

　　(二)设施设备管理

　　由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同，管理的方式和配备的设施设备也不一样 。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

　　1.简单式管理

　　该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费 用。常须设三名工作人员，一人登记收费，其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单，一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

　　2.智能化管理

　　智能化停车管理是当今停车管理的主流，主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车 场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来，通过电脑管理，实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌 确认、车位检查、图形摄像等功能要求，可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端，具有科学管理、安全可靠、便 捷公正的优点。

　　智能停车管理系统组成及功能：

　　(1)各类卡片：主要有磁卡、条码卡、接触式IC卡以及同等感应读卡方式的IＣ卡ＬＥＧ IC卡及带有微处理器(ＣＰＵ)的智能卡等类型，现在最流行的是感觉式ＩＣ卡。

　　(2)出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流，从而启动其他设备作出进出的相应动作。

　　(3)自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入。自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆，具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

　　(4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”，通过它电脑可以获得可靠信息，从而保证系统安全准确运行。

　　(5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等，若系统判断不予入场或出场，则显示相关原因信息，直观明了。

　　(6)对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统，以方便工作人员指示、指导用户使用车场，同时也能方便用户询问有关情况。

　　(7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上，与电子显示屏配套，以声音的形式提示，指导用户科学地使用智能停车场系统。

　　(8)自动出卡功能。用于临时泊车者取卡进场，泊车者驾车至读卡机前，数字式车辆检测器自动检测，架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息)，离场时将此卡交值 班亭读卡，电脑会自动核时、收款、收卡。

　　(9)录入临时车牌号，出场核对放行功能。当临时车辆入场时，管理员可根据需要，输入车牌号和车辆类型，电脑可进行自动记录，并将数据写入ＩＣ芯片内储存，当车辆出场读 卡时，电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码，从而便于进行出场核对，并根据车辆类型和时间，计算出合理费用。

　　停车场还可以根据自身的条件，选购设备其他配套系统。

　　(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器，通过处理器连入系统，电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者，省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时，主控电脑和 每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况，并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位，每个入口读卡就不会受理入场，并显示“车场满位”的字样。

　　(2)防盗电子栓。对固定车主的泊车位，加设一套高码位遥控器并行工作，则检测器同时具有守车功效，车主泊车上码、取车解码，防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住。若 不解码就取车，报警系统会即时报警，有效地防止车辆被盗。

　　(3)路障机。可与道闸同步使用，有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

　　(4)图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机。将该系统配备安装于进出道口，车辆进场读卡，控制系统工作，摄下有车牌号的图像， 经计算机处理，提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时，摄像系统再次工作，拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对，若无误则放行，否则不予出场。该摄像 机也可以配置人工监视器，监视车辆通行。

　　3.智能停车系统的类型

　　(1)单车道进出系统。该系统中，进出读卡机分别处理车辆的进出信息，各自控制同一道闸起落。适用于单一车道、少量车辆出入的场所。

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