物业管理方案

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（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

（4）、设施设备保持完好率≥95%

（5）、机电设备检修及时率100%

（6）、设施设备检修一次合格率≥95%

（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%

（8）、保障设备设施安全运行率100%

（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

四、服务内容及标准

四、服务内容及标准

（一）前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。

（二）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三）、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：

（1）、清洁卫生管理；

（2）、绿化日常维护管理；

（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；

（5）、水电管理；

（6）、排污设施管理；

（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；

（9）、物业档案资料管理；

（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；

（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务

（1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3）、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

（4）、家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

（5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。

第三部分 ***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、 人员薪金（楼宇交付日前之三个月）

总经理 1名 1000 =1000

物业经理 1名 1500 =1500

工程主管 1名 1200 =1200

保安队长 1名 1200 =1200

财务经理 1名 800 =800

行政部经理 1名 800 =800

技术员 4名 800 =3200

绿化保洁主管 1名 800 =800

附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5

13723.5

三个月小计为 41170.5

二、 员工制服（每人两套） 11*200 2200

三、 区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾） 15个 50 =750

不锈钢垃圾筒（楼层用） 20个 80 =1600

指示牌（若干） =1000

大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500

大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400

小计： 6250

四、 管理处各办公室用品及设备

办公桌椅 15套 300 =4500

文件柜 7套 500 =3500

对讲机（含备件） 10套 1200 =12000

电脑 2套 4500 =9000

打印机 1台 2000 =2000

复印机 1台 10000 =10000

传真机 1台 1500 =1500

保险箱 1个 1500 =1500

管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000

饮水机 2台 100 =200

装订机 1台 300 =300

照相机 1台 1000 =1000

管理处装修 =60000

会议室家具 1套 4000 =4000

办公细项物品 =10000

小计： 124500

五、工程部用品

1、 测试仪表 个 200

万用电表 个 500

电流流量度：300A 个 800

电流钳式800A 个 1500

电流钳式3000A 个 1500

对地阻值测试表 个 1500

绝缘值测试表（500V-1000V） 个 1500

温度计：电子数字式 个 200

手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300

手提式风量和风速计 个 1500

电源测试电笔 支 20

卷尺：1M 把 30

卷尺：5M 把 300

钢尺：3M 把 50

钢尺：1M 把 300

水平尺：600MM 把 250

角尺：300MM 把 250

小计：

2、 安全设备

高空工作安全带：降伞式 套 1200

50/500反光衣 件 100

耳塞100DB 打 500

耳筒500DB 个 500

安全过滤口罩：100CDN 打 500

护眼罩：眼镜式 个 200

护眼罩：全式 个 500

护眼罩：焊接用 个 1200

护镜（焊接用1000GDA） 个 600

手套：绵布 打 200

手套：皮革 打 400

铝梯：1M 把 1000

铝梯：1、5M 把 1500

铝梯：4M 把 3000

高空工作台：6米全护式 个 15000

高压电工全护装 套 2500

连输工具：轴流板式车 部 200

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