高校物业：象牙塔中的一声“侵略宣言”

 如今，高校物业业已有走出高校，进入社会物业市场的态势。此举各有利弊，众说不一。本网携取三方观点――高校物业公司、社会物业公司、高校校方，以期全方位展现此现象。

 第一方观点：守住学校“根据地”

 观点人物：“东大物业”经理韩子秋

一定是为了利润！？

这是很多人对高校物业进入社会物业市场原因的理解，其实在“辽宁物专会”现场记者就对此问题进行了采访，很多高校物业的代表都以低调的态度婉言拒绝了记者的采访，这让记者感觉到了这个问题的敏感。经过多方努力记者终于“撬”开了高校物业的“嘴”，“东大物业”韩经理接受了记者的独家采访。

利润不是走出象牙塔原因

记者：“东大物业”是最早进入社会的高校物业，当初“东大物业”进军社会物业的目的是什么？

韩经理：高校物业如何赢得商机，在东大物业最初进军商界的时候并没有考虑这点。东北大物业公司成立于1996年，开始并不是一个“正规”的物业公司。之所以这样说，是因为它们管理的范围只是校内和校属的网点，并没有做到物业公司应该做到的工作。虽然每年也有100万元左右的利润，但在刨除成本和上交费用外，公司每年实质也只有赚几万元。在2001年学校为了加快后勤发展，决定让校物业公司扩大管理范围，管理校职工家属楼与周边园区的物业，逐渐与“正规”物业管理模式接轨，并发掘适合自身的物业管理办法。经过4年的积累，在2005年学校决定让“东大物业”参与市场竞争。

记者：“东大物业”进军社会以后，有那些新发现？

韩经理：初次进入市场竞争的“东大物业”选择的也都是较小的楼盘实行管理，虽然利润不高，但是这让它们把摸索到的管理办法与实际相结合。在这样边学边摸索过程中，“东大物业”的科学化、人性化的管理办法逐渐地“成熟起来”；“阳光财务”、“优质服务”、“平等互动”、“持续建设”、“丰富活动”等都是东大物业独到的管理方法。正是凭借着特殊的管理方法，使东大物业赢得了无限商机。在同年10月的一些招标会上，“东大物业”被广泛关注后，顺利地赢下了竞标小区的物业托管权。只要高校物业开展好的管理方法一定能够吸引商机。

凭实力、信誉赢得商机

记者：有人认为，高校物业“姓教”特色是重要的竞争力，说白了是高校物业在利用高校的无形资产，您这样认为吗？

韩经理：开始的时候，我也是这样认为，但是真正到市场后，这样的想法没有了。在物业行业中，流传着这样一句话：“物业公司的实力、信誉与商机成正比。”从这句话上来看，一个物业公司的规模与信誉是赢得物业托管权的关键。对于拥有“实体”的高校来说，高校物业公司也是吸引商机的重要条件。

记者：您能具体地举一个事例吗？

韩经理：在一次某高档楼盘的竞标中，我所在的高校物业公司在第一次竞标时被给予很高希望，但是经过几轮选拔后，却惜败于我市某知名物业公司。可在竞标结束的第二天，我接到竞标公司的电话。竞标成功的公司由于成本和管理等原因与业主委员会发生分歧最后决定放弃托管权。由于这样，使得排名第二的该校物业公司成为成功竞标者。对高校物业公司了解甚少的人们都以为该高校物业公司会“坐地起价”提出额外要求，但是我们高校物业公司仍然保持当初竞标的价钱。这让业界人士第一次感到，高校物业的实力与它们对信誉的看重。在后期工作中，该高校物业公司也完全按照当初竞标书中承诺的去做。这让业界的人士和业主委员会非常满意，也给该高校物业的未来带来了商机。

用学校“包围”城市

记者：成立“辽宁物专会”，进行资源共享，进军社会物业，在这些新举措的背景下，高校物业发展形势将会怎样？

韩经理：高校物业的新发展是守住学校“根据地”，参与社会物业竞争，走用“学校”包围“城市”的路线。随着高校物业市场的饱和，与越来越多社会物业公司的“走进来”。高校物业公司，也正在转换我们的发展思路，我们不再满足于校园这个“根据地”，他们把目光放到社会物业这个大蛋糕上，高校物业正在实施他们的“走出去”战略。

记者：从全国看高校物业有成功出走的案例吗？

韩经理：许多高校物业企业已进行了大胆的尝试，如：苏州大学的苏州东吴物业有限公司、上海高校后勤服务中心的上海生乐物业管理有限公司及浙江大学的求是物业有限公司等单位，他们都在社化会过程中进行了有效的探索，承接了社会市场中大量(主要是科、教、文、卫、金融系统)的物业管理项目，成为了二级资质的物业企业，并积极准备申报一级资质。

第二方观点：用“亮剑”精神回应

观点人物：沈阳鹏臣物业公司以及鹏臣房地产公司董事长王伟臣

相对于高校物业代表的低调，社会上物业公司表示出两种鲜明的态度。据记者了解，在面对新竞争市场伙伴时，有的物业公司认为，“狼来了”；有的物业公司准备与高校物业进行一次“亮剑”决斗。王伟臣董事长就是“亮剑”派的代表。

高校物业的“软肋”

记者：面对新的竞争伙伴，在市场竞争中，您认为高校物业能否被社会物业公司“打败”？

王董事长：兵法云，知己知彼，才能百战百胜。在知道这个消息（高校物业出走）后，我就找了一些熟悉高校物业的朋友，进行了探讨，我们发现高校物业也有“软肋”。

记者：具体的“软肋”是什么？

王董事长：高校物业虽然生长在高校这个温室中，但它的成长并不是一帆风顺的。虽然它的市场相对固定，但它仍旧表现出了一些问题。部分高校物业没有合法资质，难以扩大经营规模形成产业，高校物业管理部门由于没有建立明晰的产权关系，部分高校物业管理企业都没有经过登记注册，在法律上均没有得到正式认可，因此也无法申请物业管理资质，也就无法参与市场上的物业管理项目的正常竞标活动，不能以自主的身份参加市场竞争。部分有法人身份的高校物业管理企业，由于资金少又缺乏社区物业的管理经验，难以下决心向社会物业进军。

用“亮剑”对“狼来了”

在记者记录的时候，王董事长突然笑了一下，问记者：“你想过吗，高校物业能走出来，我们社会物业也能走进去？”

记者：有这样的案例吗？

王董事长：高校市场基本饱和，面临外来压力巨大。目前的高校物业管理基本由两类企业承担，校内的物业管理公司和社会物业管理公司。

一位高校物业公司的负责人私下对我说：“随着高校物业的市场化开放，我们校内物业公司面临巨大压力。与社会上的专业公司相比，高校业并无绝对优势可谈。有些物业仅靠校内物业公司很难做好。比如搞绿化、空调设备维修等，大多数高校就不是很强。”因此，引进一些专业化管理企业到校区管理，也成为了高校的另一选择。比如2001年10月深圳市大众高校物业管理公司通过竟标率先挺进广东外语外贸大学，成为我国高校首家校外清洁绿化物业公司，随后许多高校都运用招投标形式，委托社会物业管理公司进校管理部分或全部物业项目，这同时使高校物业管理行业充满竞争力。

记者：如果在以后的竞争中，您的物业公司与到高校物业，您会怎么办？

王董事长：我现在正组织我的员工集体观看电视剧《亮剑》，我特别喜欢“亮剑”精神，狭路相逢勇者胜，这是“亮剑”精神，对于高校物业的进入，有的同行认为是，“狼来了”，我要用“亮剑”精神对应“狼来了”。

第三方观点：“姓教”特色是主要竞争力

观点人物：沈阳音乐学院南校区院长马欣

1月16日中午12点，记者在音乐学院南校区的食堂见到了马欣院长，这时马欣院长刚刚从食堂的后厨出来，随行的老师告诉记者，马院长经常检查学校物业公司的服务，食堂是马欣院长经常检查的地方。当记者表示，要对“高校物业走出象牙塔进军高档楼盘”该话题进行采访时，马欣院长表示出了极大的兴趣，他说：“我不是高校物业的人，也不是社会物业公司的客户，所以在这个话题上我是一个公正、客观的第三方观点。”

记者：在您的带领下，沈阳音乐学院打造了中国最大的音乐学府，您所在高校每天都在“享受”高校物业的服务，在您眼中高校物业存在那些利与弊呢？

马欣院长：大部分高校的物业模式是，由学校统一管理，人事、财务、投资、基筑、管理分别由对应省市政府职能部门经管的模式。这样的原因是，建国后所有企事业单位区域管理，逐渐形成学校办社会的现象。高校物业的“利”是，这种各自封闭管理人财务统一由上级主管单位宏观控制的模式在计划经济时代有着一定积极作用，如能与本单位（大学）主要工作同步，在能源配给上适度调整。最主要的是此模式与当时社会的人事、分配及经济体制相匹配。“弊”是，我们今天已结束了计划经济时代，以市场经济为主导的新格局又出现新的分配制度则使高校不自觉地进入物业标准化统一管理模式。

记者：据统计，沈阳三成物业公司都在赔钱，在这样的情况下，高校物业走出象牙塔是否具有可行性，高校物业与社会物业竞争时，它的竞争力在哪里？

马欣院长：高校物业走出象牙塔是绝对可行的，因为第一理论上可行，先从理论上探索，再实际操作，并在操作前制定可行性操作计划，比如高校物业可以通过对学校物业服务的经验，联系社会市场的情况；第二，在高校中先打品牌，形成固定心理认同后，再拓展市场，这一点是最重要的竞争力，一个有高校“姓教”特色的品牌物业管理企业，应该有高瞻远瞩的发展战略，这就要求有一支高素质的管理队伍作保证。高校物业管理企业要树立“姓教”特色的物业管理品牌，就要明确地贯彻规范化的管理理念，并根据“姓教”的特色和知识业主的群体特点，在和谐小区的管理服务上下功夫，通过调查研究，创新思维，并与实际工作相结合,创造出有特色的优质物业管理品牌。

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