办公楼物业管理服务规范

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注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，从其规定。

6.1.4　巡检

每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。

6.2　设备设施运行与维护服务

6.2.1　变配电系统

——制定临时用电管理措施；

——限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；

——按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；

——按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；

——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；

——高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；

——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；

——低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；

——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；

——变（配）电系统联络自切正常。

6.2.2　应急供电系统

——按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；

——定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用；

——发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；

——自动转换开关状态显示完好，动作正常；

——定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；

——定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。

6.2.3　楼宇智能化设备系统

6.2.3.1　楼宇设备自动化（BA）系统

——服务器工作正常、通讯正常、整洁；

——工作站工作正常、通讯正常、整洁；

——数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；

——末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。

6.2.3.2　网络与通讯设备系统

6.2.3.2.1　程控交换机

——程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；

——维护终端工作正常、整洁；

——计费系统工作正常、整洁；

——话务台工作正常、话音清晰、整洁；

——电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损；

——语音信箱工作正常、整洁、接线正确。

6.2.3.2.2　网络通讯设备

——配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；

——光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；

——插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。

6.2.3.2.3　广播与背景音响系统

——音源设备工作正常，整洁完好；

——功放设备工作正常，整洁完好；

——扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；

——背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。

6.2.4　安全防范系统

6.2.4.1　中央监控系统

——摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；

——画面分割器工作正常、整洁；

——录入设备工作正常、整洁；

——监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；

——矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；

——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6.2.4.2　巡更系统

——工作站工作正常、整洁；

——巡更器具工作正常；

——巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。

6.2.4.3　周界报警系统

——工作站工作正常、整洁；

——红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。

6.2.4.4　对讲系统

——基站线路无损、工作正常、整洁；

——天线安装牢固、工作正常。

6.2.5　车库管理系统

——工作站工作正常、整洁；

——服务器工作正常、整洁；

——取票站安装牢固、线路整齐、工作正常；

——栅栏机安装牢固、工作正常；

——收费站工作正常、整洁。

6.2.6　门禁系统

——工作站工作正常、整洁；

——服务器工作正常、整洁；

——读卡机指示灯完好、工作正常；

——电子门锁工作正常。

6.2.7　卫星电视系统

——卫星天线安装牢固，外观整洁；

——放大器、解码器等设备工作正常；

——传输线路正常，图像清晰。

6.2.8　消防报警与灭火系统

应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常：

——火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件；

——每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；

——当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；

——操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；

——火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内；

——报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；

——故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；

——火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；

——电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；

——火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；

——火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；

——火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；

——消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；

——火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通；

——数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；

——末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常；

——中央联动装置工作正常、显示正确；

——消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；

——消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；

——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；

——消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。

6.2.9　升降设备系统

6.2.9.1　电梯及自动扶梯

——保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；

——电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行；

——应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录；

——电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。

6.2.9.2　高空作业设备

——设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；

——设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；

——设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；

——吊篮运行平稳，无倾斜；

——设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；

——在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；

——设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；

——应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

6.2.9.3　液压升降设备

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