办公楼物业管理服务规范

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广场、停车场、绿地、花台、明沟
 广场地面干净。明沟无杂物，无积水。外围通道地面应保持畅通，无堆放杂物、无积灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色。各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹。水池内无漂浮物、无沉积杂物、无青苔、水保持清澈、无异味。办公楼各进出口台阶地面、地垫按表3相关条款的规定。绿地、花坛、隔离带、周围无杂物、无积水。
 
设备机房、管道
 无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。
 
外墙
 目视洁净、光亮、无污垢。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。
 
垃圾箱房
 箱房封闭式专人管理，箱房循环保洁；整洁、干净、无异味，灭害措施完善。废弃物收集箱外侧表面光洁、无灰尘。废弃物收集箱内侧干净、无残留物、无异味、定时消毒。废弃物及时收集，不满溢。
 
烟灰缸、垃圾桶
 桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支。
 
消杀灭害
 对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排灭蟑螂、老鼠。
 
电器设施
 灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。
 
外幕墙
 按表3相关要求。
 

9　绿化摆放与养护服务

9.1　绿化摆放

室内绿化应根据顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，及时更换，保持鲜艳。 室内绿化摆放要求。

项   目
服务要求
 
修剪、更换
 安排室内绿化修剪与鲜花摆放。
 
绿化外观
 叶片光泽、花朵鲜艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型应所选品种的观赏效果一致。叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶。
 
摆放
 根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。
 
选种
 光度、温度、湿度的耐受程度适宜，观赏性强、观赏周期长，管理方便。
 
其他
 室内盆栽应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病虫害控制。发现病变、虫害、枯萎应及时更换。
 

9.2　绿化养护

室外绿化养护要求。

项  目
服务要求
 
总要求
 一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率100%。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。
 
修剪
 年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上，草坪常年保持平整、边缘清晰，草高度不应超过9cm。树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光。树、乔木类要求树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势。花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花。绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超过5㎝、平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰。
 
灌溉
 常年保持有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅。
 
中耕除草、松土
 年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，无杂草。
 
施肥
 按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追复合肥2遍，充分满足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。土壤理化性状：PH值6. 0-7.5，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5。
 
病虫害防治
 预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹。
 
扶正、加固
 按规范做好综合防护措施，及时扶正加固。
 
其它
 绿草如茵，绿期在250以上，斑秃黄萎<5%。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。无积水，无干旱。
 

10　仓储与搬运

10.1　贮存

10.1.1　基本要求

10.1.1.1　分类清楚，堆放整齐，账、卡、物保持一致。

10.1.1.2　温度、湿度适宜，不合格品及废弃物处置及时。

10.1.2　危险化学品贮存

10.1.2.1　危险化学品的采购宜做到即买即用。

10.1.2.2　危险化学品的贮存应符合GB15603《常用危险化学品贮存通则》及《上海市危险化学品安全管理办法》规定的要求。

10.1.3　消防器材贮存

各类消防器材应严格按照使用说明要求的温度、湿度等储存条件贮存。

10.2　搬运堆放

搬运时，物资应堆放整齐，必要时应对各层之间进行防护。库存物资放置高度不应超过三倍的包装叠加高度，水平长度不应超过其两倍的叠加宽度。易损、易碎、压力容器等物资的搬运，应严格按照产品说明书、通用的搬运标准等进行操作。

10.3　库区安全与环境

10.3.1　库区安全

——禁止无关人员进出仓库；

——库区严禁烟火，如确需动火的，应得到主管部门批准，并将该区域的易燃易爆物资、危险化学品搬离之后方可进行；

——库区应配置相应数量的消防器材，定期检查消防器材的有效使用情况；

——产生紧急情况时，应按应急预案迅速做出响应，及时报告主管人员，并做好记录。

10.3.2　库区环境

——保持仓库地面、墙面及各类设施、照明设备无灰尘、污垢、划痕、污渍、霉点等现象，接缝处无积尘；

——保持空气流畅，保证物资干燥，防止受潮；

——定期对仓库进行适当清理；

——对不合格品或废弃物应严格按照相应规定予以处理；固体废弃物的回收实施率宜达到100%。

11　检验方法

11.1　自主检查

11.1.1　服务人员自查

从事物业管理服务每一位员工均应对所提供的服务实施自主检查，遇质量异常或者顾客直接投诉时，应及时纠正，如系重大或特殊异常应立即报告主管人员。

11.1.2　办公楼物业管理服务机构自查

办公楼物业管理服务机构自主检查的主要方式：常规例行检查、夜间巡查、全面自查。

11.1.3　物业管理企业监督检查

物业管理企业应加强对办公楼物业管理服务机构的监督检查，进行顾客意见征询和管理服务工作自查评定。

11.2　特种设备安全监察

应参照《特种设备安全监察条例》规定的要求实施。

11.3　顾客满意

办公楼物业管理服务机构应进行顾客意见征询，征询项目包括：顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务等方面。还可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、顾客联系函、顾客满意度测评等多种形式，与顾客保持联系，征求顾客意见。意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访。

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