办公楼物业管理服务规范

——升降平台应运行平稳，安全装置完好；

——升降设备本体运行平稳，各类仪表指示准确，安全装置完好。

6.2.10　给排水系统

——应定期对给排水系统进行维护、润滑；

——每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/199《污水综合排放标准》的要求；

——用户末端的水压及流量满足使用要求；

——每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；

——确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行；

——定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养；

——如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内各用户。

6.2.11　空调系统

——对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行；

——定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录；

——定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水；

——定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；

——定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录；

——定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养；

——各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

——保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水；

——保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水；

——对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求；

——能量计费系统处于完好状态；

——定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数；

——定期安排对新风量、排风量的测定；

——应考虑定期安排对空气品质的测定；

——定期安排对风管系统的清洗。

6.2.12　锅炉系统

6.2.12.1　蒸汽锅炉

每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护：

——每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；

——每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；

——每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；

——每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录；

—— 检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；

——锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠；

——各种证书齐备，操作人员持证上岗；

——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；

——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。

6.2.12.2　热水锅炉

——定期对温控仪进行检测；

——附属设备的维护保养可参照6.2.12.1的相应条款实施。

6.2.13　公共照明系统

公共照明系统应定期检查维护：

——每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；

——每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率；

——每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

6.2.14　避雷系统

避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：

——每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；

——每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；

——每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；

——主楼侧翼平台的所有避雷设施完好：

●　 接地电阻：≤4Ω。

●　 弱电设备接地电阻：≤1Ω。

6.3　设施设备日常维修服务

共用部位日常服务的服务要求。

序号
 部位
 日常保养、维修服务要求
 
1
 旋转门、自动门、推拉窗
 玻璃无破碎，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。
 
2
 楼内墙面
 墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。
 
3
 屋顶、管道、排水沟
 屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。
 
4
 道路、广场、地下车库
 保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现损坏应在规定时间内修复。
 
5
 安全、引导标志
 大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设施得当。
 
6
 卫生间、茶水间
 保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。
 
7
 电梯厅
 保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复。
 
8
 避难层、平台
 保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。
 
9
 绿地、花台
 龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。
 

1 旋转门、自动门、推拉窗玻璃无破碎，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。

2 楼内墙面 墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。

3 屋顶、管道、排水沟屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。

4 道路、广场、地下车库保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现损坏应在规定时间内修复。

5 安全、引导标志大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设施得当。

6 卫生间、茶水间保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。

7 电梯厅 保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复。

8 避难层、平台保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。

9 绿地、花台 龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。

6.4　标识管理

6.4.1　办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废弃物存放点标识等）。

6.4.2　办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。

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