办公楼物业管理服务规范

6.4.3　应考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标。

6.4.4　配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识。

6.4.5　标识的图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。

7　秩序维护与安全服务

7.1　公共秩序维护

7.1.1　门卫

——主出入口应安排24小时值岗；

——对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理；对来访客人用语规范，必要时引导至电梯厅或指定区域；非办公时间进入办公楼的人员应实施详细登记；

——对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

7.1.2　巡视

——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；

——巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡视；

——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；

——巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

7.1.3　监控

——办公楼的监视监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；

——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；

——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

——保障治安电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。

7.1.4　停车管理

——根据办公楼的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；

——保安人员应对进出办公楼的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；

——收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地每周清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放；

——车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全；

——非机动车应定点停放。

7.1.5　突发公共事件处置

依照《上海市突发公共事件总体应急预案》的要求：

——制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习；

——当物业发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。

7.2　安全管理

7.2.1　消防管理

——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；

——办公楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，办公楼明显位置设有消防设施平面示意图；

——定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；

——定期进行消防宣传和消防演习；

——对易燃易爆品设专人专区管理。

7.2.2　安全生产及灾害预防

建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及燃气、燃油、电力的安全使用知识。如遇台风、暴雨或其他灾害性天气的气象或有关信息时，应采取以下应急措施：

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；

——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；

——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；

——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。

8　环境保洁服务

8.1　材质清洁要求

根据办公楼地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要求。

大类
 材质
 质量要求
 
硬地面
 大理石
 表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。
 
花岗岩
 表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。
 
水磨石
 表面光亮、无污迹。
 
木制地板
 表面光亮、四周边角无积灰、无污渍。
 
PVC板
 光亮、无污迹。
 
瓷砖
 光洁、明亮、无污渍、无水迹。
 
软地面
 地毯
 色泽均一、无褪色、无毛边、柔软、纤维成同一方向。
 
软地面
 塑胶地垫
 表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结
 
金属材质
 亚光丝纹不锈钢
 表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。
 
抛光镜面不锈钢
 明亮、无擦痕、无印迹。
 
亚光轧花不锈钢
 色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。
 
铝合金
 表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。
 
其他材质
 玻璃
 洁净明亮、通透性强、无划痕、无水迹。
 
墙纸
 无斑点、无污渍。
 
高密度板(复合板)
 色泽均一、无擦痕、无积灰、无污渍。
 
涂料
 无灰尘、无污渍
 
金箔面
 光亮、无灰尘、无污渍。
 

8.2　部位清洁要求

办公楼不同部位的环境卫生服务要求。

项目
服务要求
 
走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面
 地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干净、无痕迹、定时消毒。
 
楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌
 保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。
 
消防栓、消防箱、公共设施
 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。
 
天花板、风口、公共灯具内或外
 目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。
 
走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯厅玻璃
 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹
 
平台、屋顶
 无垃圾堆积。
 
服务功能性用房（如会议室、接待室、茶水间）
 保持干净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。

不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽干净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。
 
公共卫生间
 坐厕内、小便池内刷洗干净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。
 
地下车库
 保持地面无垃圾、无污垢；空气流畅，无异味。车库管道无积灰、无污垢。灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。定位杆、减速条无积灰、无污垢。反光镜干净、明亮、无污迹、水渍。消防通道无灰尘、无污渍、无杂物。
 
垃圾收集
 垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整洁。
 
电梯轿厢
 轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹。垂直升降电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味。 自动扶梯踏步、阶梯干净、无灰尘、无污迹橡胶扶手保持色泽均一,无灰尘、无污渍、定时消毒，玻璃、不锈钢外壳按表3相关条款的规定。

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