购物中心管理精要

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转租权
此项选择一般是特定承租户个人的举动，不可转租，新的承租户承担原承租户的权利与义务须满足原条款规 定，在租约中赋予承租户有直接转租权，重新开始新的租约并不符合业主最佳权益，毕竟此为业主与转租接手人重 新检讨租约条件或将其租给新的承租户的机会。
租金
一般而言，两种租金计算形式通常与租约有关—包括基本租金及百分比租金。租金在租约中应是独立的条款， 这意味着即使业主因任何原因有违反合约条款之嫌，承租户仍旧须支付租金，对购物中心借贷银行通常会要求将这 一条款纳入租约中以保障购物中心的现金流入。
最低基本租金
基本租金或称最低租金的陈述一般是将年租金除以月份数的额度并在每月第一日支付，假使你同意契约条款中 有所谓宽融期，则宜限制承租户使用此项权利的次数，例如，业主可以同意承租户每年仅能使用二次宽融期支付租 金。
百分比租金(Percentage Rent)
百分比租金则是当承租户营业额达一定额度以上时，由购物中心业主向承租户抽取一定百分比的营业额，而这 一营业额水准即是承租户支付百分比租金的关键，通常将百分比租金的支付与承租户的基本租金分开计算。
百分比租金可以不同的形式计算，其中的一则是当月营业额超过约定年营业额的十二分之一时，例如，假如这 一突破点是$120000年营业额，在一月份，当承租户的营业额超过$10000时，承租户将开始支付事先同意的百分比 租金。
迁移或重新安置条款
迁移条款(shift clause)是赋予购物中心业主将店家由购物中心内的一处移至另—处的权利，对于新开幕的购物 中心其招租计划书在建筑物兴建之前可能必须作调整，通常，转移后的位置必须是承租户与业主双方都能够接受， 假使业主要求承租户搬移，一般由业主支付全部或一部份因搬迁所必须的费用。
驱离条款
驱离条款（Kick-out clause)则是赋予业主对特定承租户业绩在租赁期间一定时期内未达支付百分比租金的水 准时，得以驱离并结束租赁契约的权利。一般对业绩上的要求的驱离条款所给予的期限为3年，有些承租户较为严 谨可能期望这一条款是相对的，业主有时在租赁契约中删除这一条款，因为承租户理论上可以控制他们的营业额， 因此，这一条款可以给予承租户一顺利搬迁的借口。
营业项目条款
使用条款是用来规范承租户在其租赁范围内可以营业的项目，在租约中确实描述承租范围可以如何使用是非常 重要的，这一使用管制对未来空间转租他人时亦同时受限，例如，“drug store”在美国可以是小小的药店，也可以 是大型化妆品专卖店而不出售任何药品，你必须要描述什么商品可在承租范围销售，切记使用“only”一词作限 制，例如面包店宜以”the sale of bared goods only”以免扩充解释。
事实权及反拖辣斯(Exclusive Rights and Antitrust)
为了避免在购物中心内产生恶性竞争，承租户有时会要求对某些商品拥有专卖权（exclusive rights)，而当业主 应允这一专卖权利前宜慎重考虑，在许多问题中的一个是，此项作法是否抵触当地的公平交易反拖辣斯的相关法 令。
为避免造成反拖辣斯问题，专卖权范围须愈小愈佳，合理的限制可在承租范围贩卖的商品，而考虑反拖辣斯问 题的重点包括：
•这一观念是否合理：限制经营项目方式是否合理?
•专卖权的期限：其期限是完全没有限制或仅仅是五年?
•被限制营业的特质：例如是全部男装都限制或仅是衬衫而已?
营业规定
营业规定限制承租户在对街，或购物中心所在一定距离范围内未经业主同意不得另开一相类似的商店。这一条 款乃是防止承租店家分散其营业额因而减少支付百分比租金并鼓励消费者至百分比租金较低之处购物，仍需注意这 一条款是否违反当地公平交易反拖辣斯法令。
下列方式是业主折衷可采取的方式，例如：
•不限制店家设点的竞争，但对于附近其它点同意抽取一定百分比租金。
•仅允许店家在限制范围内以其它名称设点。
•仅在一定时间内限制设点。
租赁契约附件
租赁契约附件—原租约的附属文件—是租约条款很重要的一部份需要仔细地检视，附件通常是非常的琐碎且有 很多细节，可能包括：
•购物中心的法定描述。
•一配置图(仅是一般性文件，一图画方式表达承租范围的位置)。
•一营建施工项目清单，描述包括由业主及承租户所施作的项目。
营业额的认定
业主对于营业额的定义希望愈广泛愈好，那就是，营业额将决定业主向承租户收取百分比租金的多寡，一般而 言，承租户对下列项目常不期望将其计算为营业额的一部份：
•营业税：对承租户而言，营业税不是由承租户所持有。
•坏帐开销：对承租户而言，无法收取的营业额亦不能够视为营业收入。
•服务费：例如某一服饰零售商，可能提供衣柜咨询及礼品包装作为方便其顾客的服务，但是并不从这些项目 获刊，因此，这一零售商可能要求这些非营利性质的收入从营业额的计算中扣除。
查帐的权力
查帐的权力与营业额的定义相关连并与百分比租金的概念相结合，业主必须确定承租户确实支付该店面所创造 营业额的百分比租金，当购物中心业主有理由相信某一承租户其支付的租金的额度有所怀疑时，应具有管道去查核 其支付的租金是否正确，其中的方式有：
•业主有权要求阅核承租户的帐册，即使在租赁期中任一月份。
•假使业主不能在承租店中查帐，亦有权要求承租户提供必要帐册资料。
•承租户必须陈报其财务报表，通常此报表须经由注册会计师签核或由母公司财务主管签核才被接受，而这一 财务报表须有年度总表以及各月标准分项营业额报表才可。
查核结果
通常，经查核后有一定百分比以上的误差时，例如3％，则由承租户支付必要的查核费用，因员工疏忽所造成 的特定事项在许多租约中则规定得以除外。
有时刻意的隐瞒营业额不支付百分比租金，可宣告承租户违约(default)。
公共区域(Common Area)
一般而言，“区域及设施是有益于所有承租户且占据业主的基地者”是定义为公共区域，三项有关公共区域的 重要问题为临时摊位，停车场和维修。
摊位
摊位是购物中心公共区域临时或是永久性附属设施，摊位的摆设有时将对既有的承租店面产生视觉上及出入动 线上的干扰，假使临时摊位的摆设影响某一承租店面顾客的进入动线或门面时，该承租户将报怨，一般解决承租户 报怨的方式在此状况下包括：
•假使营业额下降一定百分比时，承租户有权要求终止租约。
•租金减免。
购物中心停车场(Center Parking)
为了符合土地使用分区法令上的要求，购物中心须按面积大小提供足够的停车位，对承租户而言此表示：
•要求业主遵守土地使用分区法令上的要求设置停车场。
•要求员工，一般时候，将车停在停车场最远处，以确保购物者停车的方便性(这可能在实务上较难管制)。
维修（Repairs)
这非常的重要，尤其对于新建或即将进行重建的购物中心，业主切记保留在公共区域进行改装维修的权力，包 括暂时关闭某一出入口以方便整修。有时可让承租户在这一段不方便时间获得租金减免或仅支付百分比租金的优 待。还有对于关闭某一出入口，业主必须保持弹性以便：
•改变或新增建筑物、停车场及公共区域。
•保留业主的干管与管线穿越承租户范围内上部空间的权利。
•对屋顶与外墙的周遭的使用须慎重为之。
公共区域维护费用
一般公共区域维护费用包括承租户维护保养费用的分摊，不动产税及属于公共区域的保险，业主通常希望以较 广泛方式定义的，一般将资本投资费用摊提摒除在公共区域维护费用分摊的范围之外，毕竟此虽然可以改善资产的 价值但是业主可经由折旧拙抵。
分摊比例
以购物中心内所有可出租面积为基础计算分摊比例对承租户较为有利，但业主往往期望以购物中心内目前已经 出租面积为基础，例如，在一新完成招租的购物中心：

租赁业务与电子商务之三
关于核心竞争力和互补性资产。一般公司面对未来的发展,皆 以 ”SWOT” (STRENGTH,WEAKNESS,OPPORTUNITY,THREAT)＆nbsp 来分析企业本身之优点及缺点,和外在环境中之机会及威胁,但是 如果公司策略只以环境中的机会为主,则其未来之成长将会有所偏 差,例如:几年前的红酒兴起和房地产的开发事业等,皆以追求机会 为主,但是一窝蜂的结果,绝大部份是败多成少,所以自核心竞争力 的观念出现后,让公司重新调适自我,不以追求机会为公司发展之 主轴,而是以核心竞争力出发,只要公司比竞争者更有优势的核心 竞争力,而且不易被模仿,利润自然会提高,例 如:＆nbspHONDA＆nbsp之核心竞争力在＆nbspCVCC＆nbsp引擎, 根据其核心竞争力,本田由机车发展至汽车,再进入割草机和小型 发电机市场,若从”SWOT”分析,割草机前程成长不佳,利润也不佳,本田没有通路也没有维修能力,但是本田将CVCC 引擎扩充至割草机,增强了其核心竞争力,相对之弱势微不足道,而且必要时这些互补性资产,例如:行销通路,维修电器 行..等,也可以透过外包或是结盟来达成,而本小组此次提出之事业:＆nbsp不动产买卖租赁业务在电子商务中之应用及 策略规划,＆nbsp基本的假设和需要的条件及核心竞争力在于:

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