购物中心管理精要

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【参考文献】
[1]郑时龄，等.城市空间功能的提升与拓展[J].城市规划汇刊，2000，（1）.
[2]刘念雄.环境魅力与社会活力的回归—欧美以购物中心更新旧城中心区的实践与启示[J]。世界建 筑，1998，（6）。
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[5]梁建勇.后百货时期商业街的整合与发展[J].中国商贸，2001，（5）.

中美两国购物中心发展比较
35年以前，在美国也只有很少的购物中心。而今天，美国的 购物中心已超过46000家，平均每个人有超过2平方米的零售面 积。如果用同样的比例来计算，中国将有12.5万家购物中心，约 合超过20万平方米的零售面积。

现在，美国的店铺已经过多了，但对中国来说，消费者也需 要很长一段时间才具有像今天美国消费者那样的购买能力。我们 在这里只是说明将来中国可能会需要多少零售面积。

再来谈一谈资金的情况。建设购物中心需要大笔的资金，一 方面是建设将来租给零售商的建筑物，另一方面，停车场、照明 系统、交通、上下水系统等等，都要花费大量的资金。在美国，地产发展商从地产投资基金中获得可观的资本。个 人（或机构）投资者通过购买地产投资基金的股票，从而间接地拥有地产项目。而直接购买或出售地产并不容易， 需要律师、项目报告、工程师等繁杂的手续。

上市公司的股票可以很容易购买，所以在美国的一些无力直接购买地产的投资者采取投资地产基金的方式，间 接获得地产。从地产基金的股票分红，政府只征收一次税，而其它行业，公司和个人要分别交税。

Kimco公司，是美国最大的购物中心所有者。在1991年成为上市的地产投资基金公司，当时整个地产投资基金 大约有60亿美元。今天已达到2000亿美元。Kimco公司刚刚上市时，市值大约为2.46亿美元，现在已达50亿美元。

在1991年1000美元的投资，连同分红部分的再投资，到现在已达8124美元。

Kimco公司在美国50个州中的40个州有投资项目，在加拿大和墨西哥都有购物中心业务。它所拥有和投资的购 物中心达687家，总面积超过1000万平方米。

在美国，资金通过地产投资基金进入购物中心、写字楼、公寓以及其它不动产项目中，使这些项目得到良好的 资金支持。

世界上其它一些国家，如新加坡也采用了类似的法律规定，香港也采用了地产投资基金的做法。

在中国采取类似地产投资基金的一些做法是非常重要的，通过这种途径，资本可以自由流动用于地产建设，以 更好地满足大量消费者的需求。同时，它也将使个人投资者能够以有限的资金成为不动产项目的一部分。更加健康 的地产业会促进零售业的发展。

在中国建设的购物中心与美国的将有一些区别。在美国，消费者一般每周购买食品类商品两次。在中国，根据 我所了解的情况，除小部分外，大量消费者几乎每天都要购买食品和生活必需品。由于冷藏和储存空间所限，以及 交通能力的局限，人们需要多次去店铺购物。

在购物中心的建设上，中国与美国的共同点是：电影院、餐馆、药房等成为购物中心的一部分。预估消费者生 活方式的变化对于计划和建设购物中心是非常重要的。方便性以及停车位同样非常重要的。在美国，有一句话叫 做：地产的三个最重要因素是，选址、选址和选址！

在零售行业，了解消费者的需要，并以较低的价格提供商品是成功的关键。零售商需要相应的技术来控制库存 和信息系统。美国的零售商为取悦消费者，竞争非常激烈。

如果说中国没有成功的零售商，这是没有道理的。中国有足够用于采购商品的资本，有丰富的人力资源，最好 的技术和系统也可随时获得。而且，中国的制造商将生产出自己的品牌。中国可以将太空人送到空间，那也一定会 创造出自己的零售技术系统和品牌。我不仅仅看到了中国零售商成功发展的可能性，也看到了中国零售商在其它国 家经营的可能性。

在美国，有很多国外品牌的零售商在与美国本土的零售企业竞争，其中大多数是欧洲的企业。A＆P公司，在 美国有680家店铺，它的所有者是德国的塔格曼（Teggelman）公司；荷兰的阿霍德，在美国有1635家店，连锁店铺 的名称包括“店与店（Shop ＆＆nbspShop）”、“BI－LO”、“大食品店 （Giant＆nbspFood＆nbspStores）”、“顶端市场（Top＆nbspMarkets）”、“布鲁诺（Bruno）”等。荷兰的德尔 亥斯（DelHaize）集团以“食品之狮（Food＆nbspLion）”、“哈那福特（Hannaford）”、“喀什凯利 （Kash＆nbspKarry）”为品牌，在美国经营1485家店铺。英国的杰圣本利（J.Sainsbury）公司以“木林 （Shaw）”为品牌，经营185家店铺。瑞典的零售企业H＆M，经营56家店。瑞典的家居企业，宜家公司经营有18 家店。我们知道，中国是宜家前五位的采购国，占其总采购量的15％。他们来到美国，是由于欧洲有限的土地限制 了传统购物中心的发展。

mall返租模式必将退出历史的舞台
再谈产权式商业物业的售后返租模式

笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式，发 现文中提到的“售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣，论坛上的跟贴众多，我也收 到很多邮件，大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道，但业内一直缺乏 对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨，希 望起到抛砖引玉的效果，对我们的工作有所帮助。
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资 金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等 经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它 的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合 三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售 产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回， 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业 公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概 括为“售后返租”。
一、案例情况
A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方 米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相 通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层 的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名 百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市 场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。 然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右 （高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌 控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现 商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作 来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问 题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的 销售。
在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目，其租金回报率为每年7.5％，每三年递增 0.5％，租赁回报期长达20年。
二、三方利弊分析
（一）开发商
对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢 抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运— —这或许是不得已而为之的解决之道。
封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式 从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引 上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结 束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管 理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念,将对商铺价值、长远 的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、 工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售） 与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名 誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区 是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑 现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长 期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

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