购物中心管理精要

标签：物业管理,物业管理方案,什么是物业管理,http://www.350xue.com 购物中心管理精要,
无论如何，整修再利用的老旧与废弃建筑类型的繁多，令人吒舌，值得我们一一介绍。
继吉拉戴里广场与康那利商场之后，过去的工厂建筑由于结构体相当完整、建材简单，因此成为广为利用的开 发资源。其中包括明尼亚波利斯市的一家床垫工厂，被改装成为圣安森尼大道商场(St Anthony Main，1977年开 发)，纽奥良啤酒厂，将酿酒坊与谷类研磨坊部份，改装为杰克逊啤酒广场(Jackson Brewery，1985年开发，1986年 与1987年陆续增建完成)，以及码头边仓库所改装成的商场——多伦多的皇后码头渡轮站商场(Queen’s Quay Terminal，1983)、底特律的诱惑之弄商场(Trappers Alley，1985年开发，1989年陆续增建完成)、以及伦敦的烟草码 头商场(Tobacco Dock，1989年开发)。
将其他类型的老商业建筑物，改装成独门精品店购物中心的可能性为在哥拉斯高(Glasgow，译注：苏格兰西南 部的港埠)的王子广场(Princes Square，1987)做了最佳的诠释，该商场将一个由十九世纪初由零售业办公建筑所围绕 的中庭加盖，改装成独门精品店型购物中心的采光大厅。
市场建筑，结合了完整的工业结构体，以及建物周围外部环境之正面性的加乘效果，成为构成一家独门精品店 型购物中心的主要重点。因此，精心铺设的外部空间，对法尼尔厅市集广场与柯芬园的成功，有极大的贡献，后 来，在刻意兴建的游园风味式市集广场中，外部空间的规划，并同散步平台与水岸广场，都被列为商场成功的基本 要素。西约克郡哈立法克斯(Halifax)的编织品厅商场(Piece Hall，1976年开发)，代表了另一种独特的演变类型，该商 场中央所围塑出来的四边形广场，以鹅卵石铺设，作为一个露天市集与儿童游戏场，四周环绕的拱廊兴建于1779 年，一个个圆拱，成为进入独门精品店的出入口，过去陈列当地手工制造的『小块编织品』或一整匹羊毛衣料的小 空间，现在成为独门精品店的小店面。
市场建筑，有时候也内含相当戏剧化的内部空间，在柯芬园以及雪梨的维多利亚皇后大厦(Queen Victoria Building，1988年开发)二案例当中，维多利亚式市场大厅里，因为有玻璃屋顶的中央空间，因而使该建筑物更有机 会可以被有效地再利用，成为独门精品店型购物中心。在许多其他的建筑型态中，都可以看到这一类的空间，当 然，最有名的莫过于华盛顿特区的旧联邦邮局大楼(The Old Federal Post Office)，被班哲明•汤普森改建成为老邮局 商展中心(Pavilion at the Old Post Office，1983年开发)，在该商场建筑内，有一个10层楼高的采光大厅，包含三个楼 层的专门店、贩售小亭与餐厅。
然而，最戏剧性、最具有挑战性的这一类室内空间，出现在运输类的建筑物中，该类建物岌岌可危的结构体， 对于老建筑的有效再利用，带来极艰巨的挑战。盐湖城无轨电车广场(Trolley Square，1970年开发)的电车调车场， 华盛顿特区联合车站(Union Square，1988年开发)的主要穿堂大厅，以及最壮观的圣路易斯联合车站(St Louis Union Station，1985年开发)其跨距250公尺的长站体建筑、占地4.6公顷的铁路调车场，充分说明了如此空旷偌大的空间， 在整建之后，仍可改装成小规模、划分成小店面的独门精品店型购物中心。

购物中心管理事项与重点
购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要 点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。
一、管理工作的分类
管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设 备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发 商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：
（一）建物硬件与设备管理
1、建物管理：
•装修工程管理(公共空间改装)
•建材定期维护、保养和更新
•建物防水设施定期检验
•外墙、主要隔间墙的使用管理
•紧急逃生通道与逃生梯维持畅通
2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练
•空调设备(冷却水塔、管线系统等项目)
•运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等)
•消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具)
•机械停车设备与管理监控设备
•照明设备(一般照明与特殊照明)
•安全监控
•广播系统(含紧急播音系统)
•电讯系统
•电气设备
•紧急发电机、紧急排烟机等
•给排水管线系统
•污废水处理设备
•电子显示版、电视墙、招牌
•其它特殊用途的设备
（二）厂商管理：
1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等)
2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)
3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)
4、营运配合管理(促销活动的配合)
5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等)
6、装璜设计与施工管理
（三）营运管理：
1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等)
2、POS系统管理(含人员操作培训)
3、进出货管理
4、仓库使用管理
5、营业范围管理
6、营业人员检查
7、营业时间管理
（四）行销活动配合管理：
•开幕活动管理(仅一次)
•经常性与季节性活动管理
•临时性或特别活动管理
•单店促销活动管理
（五）服务性作业管理：
1、清洁管理
2、保全管理
3、服务管理
4、停车管理
5、年度安检准备与改进
6、紧急事故应变与平时演练
二、管理费计算需考虑的计价项目
管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！
（一）公共用电：
1、基本用电(契约容量)
2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔
3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯
4、公共照明用电
•楼梯间、电梯间照明
•公共厕所、走道、服务区
•美食区公共座位区
•公共停车场照明
•室外广场照明
•外墙照明
•公共招牌照明
•室外景观照明
5、其它杂项电费
•停车管理监控系统及通风用电
•保全监控系统用电
•公共广播系统用电
•电气系统用电
•美食区共用厨房排烟用电
•给水、抽水马达
•污水处理设备用电
•水池喷泉用电
•每日清洁器具用电
•举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电)
（二）公共水费：
1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)
2、厕所用水
3、景观维护用水(植物浇灌)
4、水池喷泉用水
5、冷却水塔用水
（三）清洁费：
1、清洁设备及用品购置费
2、公共区域清洁费
3、美食区清洁费
4、停车场清洁费
5、废弃物处理清运费
6、污废水处理费
7、特殊清洁费
•水塔、蓄水池清洗(每年2次)
•外墙清洗(每年1-2次)
•消毒费(每年3-4次)
•高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次)
•采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次)
（四）设备器材维修费及更新：
1、空调主机、风车、冷却水塔
2、电梯、扶梯、电动步道
3、消防设备(药更新)
4、机械停车及管理监控设备
5、公共照明器具

6、安全监视设施
7、广播系统(喇叭及电路维护)
8、电讯系统
9、电气设施
10、紧急发电机、紧急排烟系统
11、污废水处理设备
12、公共招牌、电子看板
13、中央监控室设施维护
14、清洁机具
（五）建物维修费：
•地坪维护更新
•厕所设施
•墙面(内、外墙)
•楼梯及扶手
•屋顶防水
•各类门窗保养维修
（六）景观设施维护：
•水池、水景
•树木、植栽、草坪

•指引标示设施
•公共座椅
•艺术陈列品
•公用圾垃桶
（七）人事费用：
•行政管理人事费
•保全人事费
•设备设施保养人事费
•会计服务人事费
•楼管人事费
•清洁人事费
（八）停车场管理费
三、管理费的项目
一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参考：
（一）需定期专人维护保养的设备项目如下：
•空调设备(主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤)
•电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65]  下一页

购物中心管理精要