购物中心管理精要

6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置费用高、空间及动线均需检讨)

7、是否需要专用独立广告招牌？(若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题)
8、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施成本非常高)
9、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店)
10、是否需专用仓库进卸货空间？ (如IKEA、家乐福等量贩系统)
11、是否会制造大量废弃物？
12、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店)

13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆)
14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？
15、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业)
16、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、 进出动线等)
五、结语
以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进 国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此如何建立有效、经济的管理系统，确实是未来购物中心 发展的一大课题。

摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（上）
对笼统的购物中心的具体分类：

一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：

1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。

Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。 特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标 顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大 租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。

Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者 一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所 有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统 一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示 自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想， 即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面 积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全 业态全业种经营。

但建购物中心容易，管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先 策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。管理主体可能是房 产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视 为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交 织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安 全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还 在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。 购物中心不是集贸市场，管理者也绝 不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能 赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业型购物中心的经营管理方面由专业购物 中心管理公司负责。如台湾的多家购物中心（如京华城）就是聘请新加坡的专业购物中心管 理公司管理的。

物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多， 其代表有：香港时代广场、 海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广 场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场 （Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦 门SM城市广场。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售， 以便保持购物 中心自身的品牌形象和管理力度。

国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资 的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。

国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。困境之一：客流不旺。 诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清 的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少 了。困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位 出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信 誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的 又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余 地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适 应了，但在中国又不一定有营业执照。困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权 独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货 店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时 间，是否接受进行统一的促销行动等。如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客 失去光顾的兴趣。

2、百货公司型购物中心：

由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不 够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还 不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大 很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的 摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正 被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中 心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正 的摩尔购物中心MALL了。

百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉 佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表 有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2 馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海 第一八佰伴商厦、武汉广场等。

3、连锁摩尔购物中心MALL：

由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50％至70％左右）。连 锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公 司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最 深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休 闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题， 可迅速实 现购物中心的全面开业， 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言， 由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30％左右，购物中心的招租就更难， 所以专 业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。 但专业连锁购物中心的经营管理的要 求和难度比其他业态更高， 且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专 业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集 团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营 百盛百货公司和超市）。

摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（下）
七、按摩尔购物中心的外观分类：

1、美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、 厦 门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。

2、童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS

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