购物中心管理精要

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2．3．2主题式购物中心(Theme centres)
如果游园风味式市集广场的概念，只算是第一代独门精品店型购物中心吉拉戴里广场与康那利商场所衍生出来 的一个发展方向，那么，独门精品店型购物中心还有其他几条发展路线。数年后，旧金山港边的39号码头(Pier 39，1978年开幕，译注：即是我们常称的渔人码头)，走出了另一种发展风格，人性尺度、多变化的人行空间、沈 浸在往日情怀的怀旧设施、各式各样特殊的新奇店家，这些吸引卖点，在此都被更加发扬光大。在39号码头中，美 食小店与以观光客为诉求之小店的店家组合，相当类似较早期的开发计划，新盖的二层到三层楼高、贴木瓦的建筑 物，唤起人们对于过去蜿蜒散落在旧金山湾畔的老渔村的记忆，成为休闲购物的设计主题。旧金山湾对岸的奥克兰 水岸，出现另一个类似的主题式独门精品店型购物中心---杰克伦敦村(Jack London Village，1975年开幕，译注： 杰克伦敦为作家，写过『海狼』、『白牙』等著名小说)，该商场真的从加拿大育康地区(Yukon，译注：加拿大西 北部地区)进口作者曾住过的原木小屋，做为商场木建筑群的主题特色，商场中的木建筑群，围塑着一个有游泳 池、绿意盎然的中庭。
拥有滨临水岸的绝佳地点，从商场宽大的回廊、小桥、平台、阳台，都可以眺望周围与下方的景色，简单的规 划架构，发展出来的不规则建筑细部---39号码头的线性村庄街道，以及杰克伦敦村的集中式村庄广场---这二个开发 案，可说是最佳代表范例，充分说明从1970年代到1980年代之间，美国许多城市所开发的主题式独门精品店型购物 中心。这些主题商场的配置，通常都相当松散，以各种时期的区域性建筑式样为主。因此我们会发现，圣地牙哥的 海港村(Seaport Village)，混杂着维多利亚式的旧金山风格以及传统的墨西哥形式；麻赛诸塞州噻伦市(Salem)的派克 瑞码头(Pickering Wharf)，则是模仿新英格兰渔村的风格；圣荷西的加州梅乾场商场(Prune Yard)以及拉斯维加斯 的第一西方广场商场(The Plazas，First Western Square,1980年开幕)，就像一座田园风格的西班牙风格的美式牧 场；洛杉矶港圣派卓市(San Pedro)幅员广大的欧卡港口村商场(Ports OCall Village)，则结合了新英格兰海岸与美国 南北战争前南方建筑的风格。
某一部份主题式独门精品店型购物中心，其规划并不直接投观 光客之所好，而是针对当地市场的需求，结合 餐厅、礼品店、流行商品店，有时候还包括一群业务相关的专业办公室。举例而言，加州康科特市的柳林商场(The Willows，1976年开幕)，就是一个这样的实例，它提供了新兴、快速发展住宅区的生活所需，因为戴博洛山脉 (Diablo Range)的丘陵，将这些住宅区与奥克兰及旧金山既有的购物中心阻隔开来，而且在木瓦建筑夹道林立的村庄 街道的尽头，设有一家小戏院。
某几家这一类的购物中心，利用某些建筑式样来设计独门精品店购物环境的想法，有点像将地区性餐厅的特 色，扩大延伸到外面的公共区域。比方说，维吉尼亚州阿灵顿(Arlington)的水晶地下村商场(Crystal Underground Village，1980年开幕)里，一条购物街穿越集合办公大楼开发案的广场地下层，沿着地下街的美食区，用丰富多样的 建筑风格装饰店面---与地面层商业建筑的严肃风格，形成极大的对比。虽然该商场的主题设计手法与一般的不同， 但是，水晶市的独门精品店型购物中心与重要的市中心开发案结合为一体，以服务来到中央商业区办公与观光的人 口为主，可说是最近开发的诸多商业计划的典型代表，也因而发展出另一种俨然不同的独门精品店型购物中心形态。
2．3．3都会型独门精品店型购物中心
集中在一起的独门精品店，为了满足都会区消费者复杂的品味，并提供比露天街道更舒适的人行购物环境，终 于从十九世纪有玻璃天窗的长廊商场中，找到最理想的商场造型。在二十世纪末叶，独门精品店以类似的簇群配 置，终于在垂直型的采光大厅中找到最合适它们的商场造型。这些采光大厅空间，在过去通常设在都会区里，开发 强度高的基地上的地下火车站的地面层或是办公大楼的地下层。与前文讨论过的观光型或休闲娱乐型的独门精品店 型购物中心大不相同，这一型的独门精品店型购物中心以贩售高级、流行的商品为主力，通常属于复合机能开发案 的一部份，并扮演整个开发案公共门厅的角色。
本类型的开发案例大概最多出现在蒙特娄，在那里第一代多楼层式、室内型的购物中心，就成为几栋办公大楼 的底层基座，例如：美利谷广场(Place Ville Marie，1963年开发)；自此之后，就陆续出现大量有采光大厅式的独门 精品店型购物中心，这些商场位于办公大楼下方，并连通到市中心地底下的地下铁车站。沿袭1967年文生•朋特 (Vincent Ponte)针对连接地下人行动线，所规划出来的整体规划主要计划，多家垂直型的购物中心，现在都连接在 一起，同时也与毗邻的百货公司连通，因而组成高密度的多楼层零售商场群。举例而言，麦克吉尔(McGill)地铁站 周围，蒙特娄信托广场(Place Montreal Trust，1988年开发)最近的增建工程，五个楼面内，充满各类的商店与餐 厅，向西延伸与辛普森百货(Simpson)连通，往北延伸连接工业城商场(Industrielle-Vie)，往东侧，该商场衔接楼层有 高低变化的阳台广场独门精品店型购物中心(Les Terraces)，再接下去连通到依顿百货(Eatons department store)、地 铁站，再过去则连接2020大学独门精品店型购物中心(2020 University，1972年开发)、200l购物廊(Galeries 2001)以及 大教堂商场(Place de la Cathedrale)。
地铁车站的连通，所蕴含的开发潜力，支撑着此一类型的垂直型零售购物中心，在其他城市里，这种设计手法 多少也产生一些回响。最引人注目的案例，就是巴黎的车站大厅广场(Forum des Halles，1979年开发)，该商场的购 物街楼层，戏剧化的向下连通到位于地下五层的地铁车站。此外，在伦敦，庞德街地下铁车站(Bond Street Tube Station)上方的西方第一商场(West One，1981年开发)，以及位于皮卡底里圆环(Piccadilly Ckcus)的伦敦阁商场(The London Pavilion，1988年开发)，采取同样的设计原则。
中心商业区的办公大楼，是为这一类购物中心催生的另一个极有影响力的推手，低楼层有采光大厅的独门精品 店卖场，就开在这些办公楼里。在曼哈顿，由于租金过高，而且高级零售卖场空间不足，因而促使这类商场型的开 发。于是花旗商场(Market at Citicorp，1978年开发)即应运而生，在46层高的花旗公司办公大楼下方，设有一个7层 楼高的采光大厅，采光大厅内规划了三个楼面的购物商场。在川普大厦(Trump Tower，1983年开发)，则利用68层 办公大楼低楼层的6个零售楼面，围绕设计精采的采光大厅，设置30家最高级的精品店、商店以及餐厅。从川普大 厦往南数10个街廓，位在纽约第五大道575号的第五大道购物中心(The Center of Fifth，1985年开发)，是一个充满流 行精品店的垂直型购物中心，卖场位在40层楼高的办公大楼下方，是一个有4个楼面的采光大厅。在纽约的时代广 场，大都会保险大楼的大都会时代广场计划(Metropolis projects)，则决心要创造全纽约最壮观、最精彩的独门精 品店型购物中心，该商场是地下三层、地上三层的空间，卖场空间位绕着一个采光大厅，采光大厅的玻璃天窗开在 侧面，面对百老汇街。
这些商场计划内，购物的采光大厅扮演商场上方或下面楼层之使用空间的大型大厅走道与接待空间，其所具有 的无穷潜力，为复合机能的都会型商场计划，做了最佳的诠释，在这些计划中，加拿大建筑师柴德勒•罗柏兹联合 建筑师事务所(Zeidler Roberts Partnership)，可说是这类商场设计的翘楚，该事务所在多伦多水岸规划的皇后码头渡 轮站商场(Queens Quay Terminal，1987年开发)以及巴尔地摩港湾广场购物街(The Gallery at Harbourplace,1988年 开发)，都是代表之作。不过，垂直型的都会型独门精品店型购物中心，即使不与其他的开发内容结 合，单独开发 也是可以生存的，只要假以适当的区位，并且其所营造出来的商场，一定要是市中心的高品质都会空间。有二个案 例其商场的临街面极少，而且精致优雅的中央空间位在低于地面层的地下广场，但是，却充分说明了垂直中庭广场 单独开发的成功率。其中一案例是室内型的商场---爱丁堡的威佛利市集(Waverley Market，1985年开发)，以及一个 露天型的焦点空间---洛杉矶的第七市集广场(Seventh Market Place，1985年开发)。
2．3．4独门精品店型购物中心与更新再利用的建筑物
事实上，吉拉戴里广场，改建自一座巧克力工厂，而康那利商场，则是将旧的桃子罐头工厂重新整建而成，然 而同样的做法，在后来开发的独门精品店型购物中心里几乎是无以为继。因为，班哲明•汤普森与其他人士早已证 明，老建筑物不再只是开发成功的游园风味市集广场的必备条件，反而是都会型流行独门精品店型购物中心的成功 要件，因此相当多独门精品店型购物中心，都利用整建后的结构体，来建构新商场。
老建筑再利用做法的大放异彩，一方面是因为老建筑物，可以引发思古之幽情，且是商场成功的重要因素之 一，怀旧情愫对于独门精品店型购物中心成败的影响程度，尤胜于其他类型的商场建筑。另一方面，也因为独门精 品店型购物中心的类型，无论是在划分小单元承租店面上，或是开店地点的选取，既可以在市郊的偏僻区位，也可 以在几个楼层的卖场，其规划上都有极高的弹性，再加上老建筑有潜力可以用较高的租金出租，所以，整修老建筑 的风气大为盛行。因此，例如在美国这样的一个开发背景之下---优惠税率鼓励民间再利用旧建筑，而不是彻底拆除 ---所以，当人们意欲在逐渐破败的都会地区创造新生活时，独门精品店型购物中心，似乎成为一个最理想的开发要件。

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