购物中心管理精要

底下是我们提出一个叫赛睿房地产资本落实，开发初期我们称之为开发商有效资本对项目的控股模式，运营成熟期包括项目开发的初期，以及运营前期的过程，叫开发商高效现金流资产增值模式，开发后期以及开业初期我们称之为开发商足够的现金流平衡模式，第三个开发后期和开业初期是放在第二个位置，运营成熟期属于第三个内容。关于开发商的利润点，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目的开发商，你的利润点在什么地方，我认为开发商在项目操作之前是需要很清楚判断，第一点现金流，现金流对于商业地产来讲是很核心的价值，我们可以看到周边有很多的超市，包括专业市场在大幅扩张，这个扩张有可能有些超市也好或者是百货它是在亏损，但是为什么这些开发商持续不停地做铺张，是因为现金流为开发商创造很多价值。

有些专门做电器的专业零售企业，它一年整个运营金，流水大概一两百个亿的资金，这一两百个亿通常来讲给厂家支付的时间往往是半年付的方式，你可以想象一百亿从他手里从历史来讲是很大的数字，更何况这些资金其实通过资本市场的运作会有着更大的收效，所以说第一点开发商的利润点现金流，但是如果说你做了ＭＡＬＬ的开发，后期跟你没有关系，这块可能属于别的机构分享，第二点项目升值的资本，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ来讲从项目最开始操作到建设完成，要运营的成功，每往后推进一步应该讲项目的价值都在提升，项目价值提升比如讲开发商原始的投资是十个亿的投资，可能你在开业之后两年或者三年的时间，你项目的评估者可能是二十亿或者是多少，这一块项目的价值，二十亿的价值事实上对于企业资本和资金的运作是很好的，你可以通过抵押贷款的方式或者别的，你的项目升值之后的价值，手里得到比较多的资金，来支持你后续的发展。

第三点周边地产的增值，这一点的话我为什么特别提出建议我们在座的，因为大家有很多开发商，包括最开始专家都提到，商业地产包括ＭＡＬＬ的发展对于周边地产的，包括住宅的价值提升是异常的有效，一开始新天地讲周边的住宅价格是怎么一个升值空间，所以说建议我们开发商在今后做项目之前土地规模的选择上跟政府谈的时候，一定要把你带动的周边地产增值拿到自己手里。

比如讲我给你五万亩土地，你做了十万的商业发展，十万商业，商业地产包括ＭＡＬＬ整个的投资回报，回报率确实不是很高，另外回收时间也比较长，但是它本身对周边带动的效果，地产增值会很高，你保证十万平米的商业做出来，你给我足够的周边的土地，我自己分享周边地产的增值，如果说整个土地全是做了商业地产的发展，这个增值你拿不到了。其实台湾的金华城的老板沈先生到北京的时候，跟北京当地的某些政府在公的时候有一个条件，我可以来北京做ＭＡＬＬ的发展，但是前提必须给我的土地两千亩，一个项目不到两千亩我不会做，因为我拿五百亩做ＭＡＬＬ的发展，因为一千五百亩，因为我的五百亩的商业所带动的地产的增值，我一定要分享，我没有必要非得给别人做嫁衣裳，不论是ＭＡＬＬ的开发商孩子其他中小型商业地产开发商都需要关注，因为你在商业地产的投入所带动的投资收益这一块，如果说可能的话拿得多一点，但是政府一定会遏制你的欲望，所以这一块的开发商需要做一些考虑。

最后一点是资本市场的价值，我相信在未来的一段时间，中国的商业地产企业上市，在国内上市，通过市场融资将是必然的事情，当然需要有一个过程，在这个过程当中建议中国的商业地产开发商以一个战略性的眼光，如果说我做就做一个成功的能够打造品牌的项目，未来一定会有很好的回报。

作者：陈建明先生，1992年本科毕业于清华大学，2001年获得北大国际MBA学位。现任中国商铺投资网CEO，北京东方赛睿投资顾问有限公司总经理，并同时任盖洛普咨询有限公司资深咨询顾问，曾任北京首家郊区SHOPPING MALL—北京MALL的项目经理，于1999年被北京市政府新闻办公室授予“特殊贡献奖”。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作，谙熟中国房地产，尤其是商业房地产的理论和运做。已出版著作有《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》、《商业房地产投资、融资指南》、《商铺投资指南》等。

谈购物中心的规划与设计
一、 选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧， 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一 个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占 有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效 益。
城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选 址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相 关。
城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的 层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者 为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依 据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特 点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客； 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间 形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。＆nbsp在商业集 中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地 区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。＆nbsp有些时候，除了人口的密度因素之外， 人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。
（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发， 选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
2、交通状况
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的 经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性 最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
3、商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店 的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商 品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因 素。
另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单 一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。
还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附 近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。
4、地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩 充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5、城市规划的要求
城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规 定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

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