购物中心管理精要

另外欧美的百货店它本身有很强劲的竞争实力，经过长期的运营，这些企业的竞争优势是很明显的，它的管理运营这种成本的控制跟中国的企业相比，我认为肯定是有很大的竞争优势，那么所以说在市场这块的话，那么开发商是需要组织一些市场顾问，对这些的判断，那么让项目本身具有比较好的市场的组合，市场的一些内容，这样项目在未来的运营当中它的竞争力将是很明显的，因为你的成本很低，下一项就是根据项目的定位，还有市场策略，以及项目规模做出判断之后，项目的商业组合的建议，项目规模这一块目前确确实实国内很多开发商普遍为了追求某种市场项目，一味的追求最大还是怎么样，那么在我本人没有对这个项目做调查之前，我也不能否定它的正确性，事实上任何一个项目比如讲三十万也好，五十万也好，还是四十万，这个四十万一定是依托市场的基础，如果说你超越市场的基础做这种开发，那么应该讲如果说你２０万平米的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的项目，你租金的收益跟２５万是一样多，意味着开发商宁可多花五万平米的建筑费用，这五万平米没有收益，那你为什么要建这五万平米呢？所以建议开发商无论是做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，还是中型小型的商业地产，那么是需要对项目的这种规模做出一个有效的判断。

从投资来讲的话并不是越大越好，那么大家学过财务的一些经济风险的话，实际上它到了某一个规模，某一个点之，它会一直在降低，那么多投的一般，一方面降你的收益能力，另外的话有可能让你的项目处在竞争劣势，商业组合建议的话之后就是项目概念设计，设计公司依据商铺的组合建议对项目进行设计，设计完成之后下一个环节就是我们特别提出概念设计的调整，在我认为无论是多么专业水平的设计公司，都不可避免它的长处优势是在美学建筑学的概念上，它的长处并不是在市场的判断上，那么所以它概念设计的方案必须有市场参与，对项目市场的调整，市场调整之后到下一个环节就是项目的方案财务评价，对于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ这个项目来讲的话，投资这个金额从几个亿到十多亿，甚至是更多，整个项目投资的收益效果是否合理，这个收益率开发商你能接受，你自身的资金跟资源背景，能不能支撑这个项目长达七年到八年的这样一个过程，这些必须做判断。

如果说财务评价的结果是，财务评价和资金的状态整合判断，得出的结论是负面的因素，或者是否定的，那么开发商把方案需要调整，那么需要调整，再回到项目定位的这个环节，对项目重新判断，如果说得出的结论是正面的，就是说这种市场的判断从规模到后期的组合建议，乃至于设计，那么它整个财务的收益是可以肯定的，可以进行下一步环节，那么项目方案确定，进入主力的招商，以及初步方案的设计，那么初步方案设计完成之后，还需要有一个设计方案的市场化调整，就是说商业项目来讲里面的动线的布局，其实对于有效引导消费者，那么在你的ＭＡＬＬ里面不厌其烦的，不疲倦的消费很重要，那么这一块需要在初步方案设计提出来之后，需要结合市场顾问的专业经验，对整个的专业方案进行调整，那么随后工作就是建设和开发完成，当然在项目方案确定之后，另外一个环节融资、商铺出售及招商，是开发商必须关注的事情。

融资事实上对于商业地产项目它的开发成功，包括运营成功至关重要，通常来讲一个开发商做ＭＡＬＬ的发展，无论你是通过战略组合，还是组合的方式，还是别的方式，那么首先一点要它建起来，建成以后的话，对于中国这个市场ＭＡＬＬ本身处在发展的初期，无论是城市中心，尤其是郊区ＭＡＬＬ的发展，那么一定会有一个市场培育的过程，意味着说至少前三到五年时间它有一个合理的亏损期，发展商你资金的种类是否能够维持这个过程，那么对你的投资判断至关重要。关于商铺出售这一块来讲，应该讲很多国外的机构包括专家认为ＭＡＬＬ的发展一定是整体的这种方式，整体来出租经营的方式，从目前我们的了解，国内目前在外地有不少ＭＡＬＬ的项目，那么采取了就是出这些主力店，办主力店的这些位置，那么是留下来做出租，其他的商铺做出售的方式，这种情况已经出现了，尤其在目前１２１这个金融政策的环境之下，这种趋势我认为可能并不太容易改变，那么需要改变的是说开发商怎么解决，第一点我通过这种方式解决资金的需求。

那么下一步就是说我如何保证下一步未来能够依然保持在统一地位的市场策略之下来做发展，那么这里面的话我们尤其用城市表出两块内容，一项是项目定位，商业类别，市场策略决策，以及项目定位决策，另外一个内容就是融资商铺出售这一块，那么在我们认为ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的开发也包括其中中小型商业地产的开发，这两项内容将决定项目未来的潜力，或者说是一个商业地产项目它最核心的基础，如果说在这两个问题上做的有问题，那么我觉得可能未来的招商，包括运营都有问题。这是关于开发操作过程，当然这一块的话，如果有一些专家或者是业内的人士有不同的观点，那么我也欢迎多做一些交流，以下是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投资开发的关键环节。

在我们认为，第一块诚色，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目市场的判断，这块开发商对市场定位，市场策略的准确判断在我们理解是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目最大的竞争力之一，事实上我们很多开发商都认为，ＭＡＬＬ的开发最头疼的问题是招商，经过我们这一年多时间的接触和沟通，我们认为ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目最大的问题并非招商的问题，而是说开发商做的是不是对的，规模做的是对的，定位，规模定位市场策略是不是符合这个项目本身所面对的市场，如果你做的是错的，无论怎么讲，沃尔玛家乐福都是你来做，如果你做的是对的，他在选择项目的时候也要经过市场判断，最终这些项目往往是经过他们的判断，他们到某一个项目来讲，发现这个开发商所做的这个项目的操作，哪个方面完全符合他们市场判断的原则，一定会进来，如果说这点做不到谁都不会跟你招商，谁也不会进入，所以关于这一点我们一再强调这个内容，建议ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ地产开发商在这块花足够的精力和时间来做，事实上对于ＭＡＬＬ来讲，包括别的商业地产，其实它整个开发建设的时间会很短。

比如讲一个ＭＡＬＬ的项目，很大的工地，很大的施工作业面，所以施工效率会很高，在上海浦东有一个项目，也是三十万平米的ＭＡＬＬ的项目，因为上海地下水域比较高，所以在做地下层的时候做了四个月的时间，出地面以后半个月到二十天一层很快，所以商业地产项目来讲最核心的问题，就是这一块，你对项目规模定位、市场策略各方面做了足够的精深，足够的专业，这块如果说做的是对的，基本上这个项目未来发展空间就不会有问题。

第二点是项目的融资，我们一再提到商业地产项目资金的核心作用，所以说在这一点的话特别提出，融资平台包括短期的融资平台，从股权融资还有债务融资，股权融资包括战略投资人或者是别的机构，包括像投资信托，投资基金等等，还有债务融资，债务融资其实就是银行的资本，这一点对于当前的商业地产开发商来讲，包括别的地产开发商目前是一个比较头疼的问题，都需要重新检讨原来的资金策略，越是精打细算的开发商在目前的现状之下越需要对资金重新整合，长期融资的话包括商业地产企业上市融资，需要指出的是商业地产有这么个特点，尽管说商业地产对资金的需求，无论是从量还是时间，跨量比较大，时间跨度比较长，但是它有它特定的值得肯定的地方，第一点商业地产形态和资本市场的一致，大量的现金流对于商业地产来讲，作为一个上市公司，证券市场对企业、财务系统有效评价的标准是现金流。

关于融资对象，商业地产ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的融资包括国际的地产投资商、开发商、国际金融机构、银行等，以及亚洲大型的房地产开发公司，还有国内大型的房地产商，还有大型零售商以及国内寻求地产概念商的公司，这是关于融资的介绍，融资还有一块关于商务出售，确实目前很多项目不得不采取经营资金，我碰到很多开发商手里三五千万的资金，拿下一百亩的地，当然不是北京的项目，就要发展，这样的话在一个有限资金的状态之下，如何保证项目的可操作性，当中好像商铺出售是不能够考虑的问题，对一些小的实力比较弱的开发商来讲，对这种开发商势必考虑资金筹措跟统一管理的关系问题，这个关系考虑得好应该讲市场的认可程度会高，包括商铺的出售也会比较容易，如果说这块问题没有得到有效解决，应该讲可能开发商的期望只是期望这些项目投资人是傻子，但是我想国内商业地产的发展随着市场的逐渐成熟，很多的商铺投资人也会逐渐对商业地产的投资具有更多的判断力，这样的话开发商势必在这个问题上做出充分的考虑。

关于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目的设计，只是我们大致提一些主要的原则，首先的原则ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的设计不能只体现设计师的建筑美学概念，而且要体现市场的认可程度、投资还有收益要求，经过基于零售商需求的市场化调整，而且投资收益可行的情况下项目的方案才是有效的，另外发展商团队必须站在专业角度整合设计师的建筑美学概念和零售商的市场需求，单从体现一方面的理念都将给开发商带来投资损失。发展商团队的整合能力至关重要，在目前的环境之下很有可能市场供应机构给开发商提供一个方案，开发商基本上不用考虑就接受了，在我们认为这种操作策略是值得探讨的。

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