购物中心管理精要
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅 要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变 化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。
专业市场投资开发要点
广州作为改革开放的前沿城市，制造业和物流业都极为发达，加上独特的地理位置，一大批专业市场 应运而生，这些专业市场在全国甚至全世界都享有盛名，使广州成为全国不可替代的商品物流集散 地。来自广州市商业局的有关数据显示，
当前，广州市共有专业批发市场400多个，面积在8万平方米以上的大型批发市场有8个，截至2003年 底，年成交额超过1亿元的有95个。
繁荣发展的市场环境是否意味着投资开发专业市场轻而易举?事实决非如此，专业市场的开发投资需 要从专业角度多方面考虑。
1．认识专业市场
专业市场是指相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。专业市场所呈现的是特定 的客户定位，特定的经营行业定位，这是区别于其他商业形态的主要特征。由于主题明确、系列商品 配套齐全且又相对价格低廉，专业市场长期呈现出繁荣的现象。然而发展必须结合市场，盲目的倾向 也会造成市场“有市无客”的局面。
2．专业市场投资开发要点
由于消费市场单一的缘故，所以在众多铺型中(例如专业街商铺、社区型商铺、旅游商铺、商场商铺 等)，风险最大的投资是专业街商铺，但是其带来的高利润也是无可比拟的。要成功投资开发专业市场 就要注意以下几点：
避免同质化竞争，营造特色化产品。专业市场上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈。整个专业 市场上除所处位置不同外，经营的产品大同小异。这就需要对经营的产品多加推敲，寻找市场上的空 缺点，营造特色产品，包括产品本身和经营模式。
挖掘市场潜力，打响市场知名度。专业市场与其他商业形态不同，所服务的对象比较单一，但客 户范围比较广泛。知名度是商铺投资的一个重要因素，知名度就是品牌的体现，对吸引客源具有 相当大的作用。如果做到良性循环，就可以维持市场的旺盛。有的专业市场可能表面上效益较好，但 实际投资回报率并不高，各专业市场的客户因产品而异，挖掘专业市场潜力很大程度上是特色产品经 营结果的另一体现。
寻觅市场机会，择址应注重物流。专业市场中经营批发类生意的比重较大，货物进出频繁，对商品的 物流环节要求较高。一些看似繁华的地段其专业街经营情况并不理想，主要还是受到交通的制约。随 着私车的增多，城市中心区域路面不容乐观，中心商业街的物流成本也就较高，所以中心城区不宜 开设专业市场。专业市场不同于其他商铺，择址必须要充分考虑到物流的方便性、经济性，宜设于闹 市区附近，地段不能太热闹也不能过于偏僻，同时也要注意专业市场对人气的聚集能力。
注重市场培育，实施专业管理。专业市场的成熟必定会经过一个发展过程，商业推广是否到位、经营 管理是否专业将直接决定其市场培育周期。专业市场仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本，根据市 场寻求准确的定位，通过专业商业管理实现良性的持续经营，才是专业市场规避投资风险实现物业价 值的根本所在。
购物中心的维护管理之一
购物中心维护管理重要设施项目包括屋顶、停车场、景观、 电气设施、机械设备及全体承租户共同使用的公共区域。通常它 应由业主或购物中心经理人与所有的承租商店协商，彼此关系的 重要事项应在租赁契约中载明，而每一方的责任通常以书面方式 作成标准作业手册。
良好的维护管理对购物中心的经营具关键的影响，因为 它：(1)建立愉快吸引人的购物环境(2)树立业主与承租户良好的 互动关系(3)降低意外发生的风险(4)增进能源使用的效率，皆有 赖良好的维护管理制度，所有前述的措施将可延长购物中心资产 的经济寿命从而增加业主的净营业收入。
维护保养将是购物中心业主与承租户最大的支出之一，良好的维护保养管理可以协助降低此项财务上的负担。
虽然购物中心的维护保养包含非常广泛非比寻常的课题与作业程序，但是成为一位称职的维护经理人并不是一 非常困难的工作，本部份详细说明重要的事项将可协助你，购物中心专业人员、进一步了解基本的维护管理并将重 点陈述实务以便帮助你改善管理的技巧。
购物中心维护管理是经由保养、整修及更换实质设施及机械系统的手段，保持购物中心的营运功能。
租赁契约上的条款则是建立业主与承租户相互责任范围的基础。
基本上，承租户对其专属使用范围应负维护管理的责任，而业主则是其它公共区域及设备系统(未出租由所有 承租户所共享)，例如，店家内部地毯的清洁保养应由店家自行清理，但紧接着店家门外的磁砖地板就是业主经管单位的责任。
一般在标准契约较可能属于业主责任范围的系统及项目包括：
•屋顶。
•停车场及其它沥青铺面区域。
•造园景观。
•暖气通风与空调暨公用电气系统。
•公共区域照明。
•公共区域地板。
•公共区域设施。
除此，业主应对下列各项的服务承担管理的责任：
•安全警卫。
•垃圾清除。
•积雪清理。
•停车场清洁维护。
•公共区域及建筑物的保险。
•除各别个案外，向承租户收取不动产税。
•公共区域管理费用的收取(业主为执行主体但费用由承租户共同分摊)。
维护管理程序(The Maitenance Process)
下列所述的工作通常视为维护管理程序的一部份：
•与承租户的协调沟通(Communication with Tenant)
建立与承租户互信的基础，共同分享资源，并使购物中心获得适当的维护管理。
•设施检视与保养时程的安排(Scheduling of Inspection ＆Maintenance)，安排购物中心内不同的设施及场所的 检视保养的程序与时间。
•建筑物暨财产检视(Property Inspection)
对购物中心实质设施进行较深入的检视，决定是否进一步进行保养、维护、修理或更换的工作。
•实际维护保养工作(Maintenance Work)
例行维护保养工作，使购物中心能够维持高效率运作的功能。
•机械设备的更换(Equipment Replacement)
当设备的使用年限届满，在经济上有时候就按时将之更换，较具比较利益。
•记录(Documentation)
购物中心所有的维护、保养、修理、更换工作必须完整地作成记录，以供查核。
•预算(Budget)
简单地说，预估购物中心年度维护保养费用与成本，预算通常是按年度或专案的形式作为费用的基础，但如紧 急事件所延生的费用则必须要修正预算及进行成本分析。
维护保养目标(Goals of a Maintenance Program)
维护保养目标的底线无非是满足承租户的需求，并藉此提升购物中心的来客率，减少诉讼，增进能源使用效 率，和避免意外问题的产生。其项目包括：
•维持美观的门面：
一个维护良好整洁美观的购物中心将能够吸引消费者，因而促进与承租户的关系，有助于招租，并增加彼此的营业额。
•安全与警卫系统(Safety and Security)：
持续性的保养维护可避免不必要的意外，进而减少责任风险，例如汽车在停车场内漏机油，对消费者而言是一 项潜在的危险，但每日例行的清洁工作将可消除这一问题。
•能源节约(Energy Conservation)：
持续性定期检视机械设备运作正常与否可以节省能源操作费用，另外，检视工作可以提醒业主何时该更换过时 的设备，例如位于公共区域走道的萤光灯管或许已可以更换为较省电的设备。
•危机管理(Avoid of Crisis Management)：
高效率的维护管理计划可提供业主对发生在购物中心里的事件有一正确判断的基础，因而降低非预期性高代价的修复事项产生。
•建立与承租户的紧密关系(Developing Relationship with Tenant)：
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