购物中心管理精要

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2．3．3都会型独门精品店型购物中心
集中在一起的独门精品店，为了满足都会区消费者复杂的品味，并提供比露天街道更舒适的人行购物环境，终 于从十九世纪有玻璃天窗的长廊商场中，找到最理想的商场造型。在二十世纪末叶，独门精品店以类似的簇群配 置，终于在垂直型的采光大厅中找到最合适它们的商场造型。这些采光大厅空间，在过去通常设在都会区里，开发 强度高的基地上的地下火车站的地面层或是办公大楼的地下层。与前文讨论过的观光型或休闲娱乐型的独门精品店 型购物中心大不相同，这一型的独门精品店型购物中心以贩售高级、流行的商品为主力，通常属于复合机能开发案 的一部份，并扮演整个开发案公共门厅的角色。
本类型的开发案例大概最多出现在蒙特娄，在那里第一代多楼层式、室内型的购物中心，就成为几栋办公大楼 的底层基座，例如：美利谷广场(Place Ville Marie，1963年开发)；自此之后，就陆续出现大量有采光大厅式的独门 精品店型购物中心，这些商场位于办公大楼下方，并连通

购物中心管理事项与重点
购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要 点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。
一、管理工作的分类
管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设 备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发 商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：
（一）建物硬件与设备管理
1、建物管理：
•装修工程管理(公共空间改装)
•建材定期维护、保养和更新
•建物防水设施定期检验
•外墙、主要隔间墙的使用管理
•紧急逃生通道与逃生梯维持畅通
2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练
•空调设备(冷却水塔、管线系统等项目)
•运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等)
•消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具)
•机械停车设备与管理监控设备
•照明设备(一般照明与特殊照明)
•安全监控
•广播系统(含紧急播音系统)
•电讯系统
•电气设备
•紧急发电机、紧急排烟机等
•给排水管线系统
•污废水处理设备
•电子显示版、电视墙、招牌
•其它特殊用途的设备
（二）厂商管理：
1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等)
2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)
3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)
4、营运配合管理(促销活动的配合)
5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等)
6、装璜设计与施工管理
（三）营运管理：
1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等)
2、POS系统管理(含人员操作培训)
3、进出货管理
4、仓库使用管理
5、营业范围管理
6、营业人员检查
7、营业时间管理
（四）行销活动配合管理：
•开幕活动管理(仅一次)
•经常性与季节性活动管理
•临时性或特别活动管理
•单店促销活动管理
（五）服务性作业管理：
1、清洁管理
2、保全管理
3、服务管理
4、停车管理
5、年度安检准备与改进
6、紧急事故应变与平时演练
二、管理费计算需考虑的计价项目
管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！
（一）公共用电：
1、基本用电(契约容量)
2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔
3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯
4、公共照明用电
•楼梯间、电梯间照明
•公共厕所、走道、服务区
•美食区公共座位区
•公共停车场照明
•室外广场照明
•外墙照明
•公共招牌照明
•室外景观照明
5、其它杂项电费
•停车管理监控系统及通风用电
•保全监控系统用电
•公共广播系统用电
•电气系统用电
•美食区共用厨房排烟用电
•给水、抽水马达
•污水处理设备用电
•水池喷泉用电
•每日清洁器具用电
•举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电)
（二）公共水费：
1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)
2、厕所用水
3、景观维护用水(植物浇灌)
4、水池喷泉用水
5、冷却水塔用水
（三）清洁费：
1、清洁设备及用品购置费
2、公共区域清洁费
3、美食区清洁费
4、停车场清洁费
5、废弃物处理清运费
6、污废水处理费
7、特殊清洁费
•水塔、蓄水池清洗(每年2次)
•外墙清洗(每年1-2次)
•消毒费(每年3-4次)
•高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次)
•采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次)
（四）设备器材维修费及更新：
1、空调主机、风车、冷却水塔
2、电梯、扶梯、电动步道
3、消防设备(药更新)
4、机械停车及管理监控设备
5、公共照明器具

6、安全监视设施
7、广播系统(喇叭及电路维护)
8、电讯系统
9、电气设施
10、紧急发电机、紧急排烟系统
11、污废水处理设备
12、公共招牌、电子看板
13、中央监控室设施维护
14、清洁机具
（五）建物维修费：
•地坪维护更新
•厕所设施
•墙面(内、外墙)
•楼梯及扶手
•屋顶防水
•各类门窗保养维修
（六）景观设施维护：
•水池、水景
•树木、植栽、草坪

•指引标示设施
•公共座椅
•艺术陈列品
•公用圾垃桶
（七）人事费用：
•行政管理人事费
•保全人事费
•设备设施保养人事费
•会计服务人事费
•楼管人事费
•清洁人事费
（八）停车场管理费
三、管理费的项目
一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参考：
（一）需定期专人维护保养的设备项目如下：
•空调设备(主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤)
•电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查
•消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查
•POS系统的维修频率非常高(主要因人为操作不当)
•照明设备的灯泡更新
•高空灯具的清洁维修费用较高
•机械停车设备
•停车监控管理设备
•美食区的排烟设备油污清除
•广播系统与电讯系统
•景观设施、维护
（二）需大型修缮或更新的项目与年限(见表)
项 目 年 限
空调设备 15-20年
升降机设备 约15年
电器设备 10-15年
消防、给排水等管道 10-15年
电动卷门类 约10年
停车设备 8-10年
屋顶防水更新 5-10年
外墙重新油漆修饰 5－10年
消防系统更 3年
店铺隔阀 3年
铁件油漆 2-3年
（三）因各店特殊需求可另行收费的项目
1、停车场使用费的分担(部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用)
2、广告招牌使用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等)
3、电视墙、电子看板使用费
4、需特殊用电的厂商：
•高科技电子游乐设施(电压稳定性、震动、噪音)
•大量冷冻食品业(便利商店、餐厅等)
•大量使用电器烹调的餐饮业(麦当劳等速食业)
•电脑电器贩卖业
•糕点、面包烘焙店
5、需特殊照明、音响的表演活动
6、专用电梯、电扶梯使用费
7、独立仓库租
8、单店独立保全费(设备另计)
9、公共空间临时租借费
四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项
招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工成本，必须适 度反应至租金或管理费上。
1、是否需要特殊用电？独立电表？
2、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑)
3、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?)
4、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题)

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