购物中心管理精要

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•金融市场，包括各种形式一年期以下各式金融商品，而金融市场与资本市场间存在着互动的关系，通常越是 长时间才能获得的金钱表示其风险越高，也就是其利率水平应该越高，所以长期投资工具的利率及回收应比短期投 资工具要高。
净现金收入推估不动产价值的公式如下：
不动产价值(V)=净现金收入(Net Operating Income)/折现率(Capitalization Rate)
以下为一个简单的计算案例：
购物中心规模：100,000
购物中心土地成本：$300,000
购物中心建筑成本：$5,000,000
营业毛收入：$11
营业费用：$3
折现率：11．75％
净现金流入：(营业毛收入减营业费用)
($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000
不动产价值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511
这一不动产的市场价值是$6,800,000
由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有所不同。
仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)
在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响。举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其 差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的改善。
营收的经营管理(Income Management)
对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细审视，包括：
•租赁一般条款
•税负及保险责任
•租金减免与百分比租金
•公共区域维护管理费用
•承租户信用程度
对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：
•重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负
•广告条款
•租赁契约中止条款
•管理费用分摊条款
•基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)
购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：
•当地零售市场的竞争性
•社会、经济、政治及环境变化
•特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。

购物中心类型之客源范围
购物中心随着所在地商业条件与实质环境的变动，它们也必 须不断地作 出改变，因而使购物中心发展出许多具有特色的商场 类型，然而，这些商场类型的分类方式，却也变得越来越复杂。 购物中心类型的传统分类方式，是根据客源范围的规模大小而 定，此一分类法，在过去的确可以有效地区分出购物中心的特 性，但是到了现今，却增加了更多分类的评估条件，因为许多别 具特色的商场型态，正是因这些特性，而建立其风格，例如：所 在区位、招商的多样性、贩售商品的种类、零售型态的经营技 巧、以及建筑实体的造型。这些各式各样的特性条件，构成一个 全面性的分类矩阵，标示出各种可能会出现的商场类型，每一家 购物中心，都可以根据其本身所符合的特性条件，在这个矩阵 中，勾选出本身所属的商场类别。
客源范围(Catchment area)
商场所服务的消费人口数量，界定了购物中心的等级，习惯上，简单地分成三个等级－－(1)区域性(regional)或 大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；(2)地区性(district)或社区性的购物中心，客源范围的消费人数 至少4万人次以上；(3)地方性(local)或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。根据每个等级的 消费人数，商场所贩售的商品类型以及商店的形态，几乎是呼之欲出。典型的区域性购物中心，贩售种类齐全的各 种设施以及耐用型商品(译注：如冰箱、汽车……等使用年限长的商品)，大约有二分之一的卖场空间，租给至少一 家(有时候甚至可能多达五家)的『主力』商店(“Anchor”store)，或称之为『磁力』商店(“Magnet”store)－－美国 以百货公司为主力商店，英国则是以复合式开发案为之。在整个分类等级当中，另一个与前者互为极端类型的商 场，是地方性购物中心，只提供美食、贩售日常用品，该类商场中，最重要的承租人是超级市场；然而，地区性的 购物中心，则介于前二者之间，既贩售日常用品，也卖耐用型商品，以一家小型的百货公司或是一家百货行、甚至 是一家折扣店作为核心店家。
目前仍在兴建当中的新购物中心的规模大小，正是一项很有用的指标，其意味着在某一段特殊期间里，各个客 源范围等级的商场，彼此间相对成长率的变动。举例而言，从1967年到1987年间，美国每年都固定出现25家新开发 的大型区域性购物中心，每一家最起码的出租卖场面积，大概都会超过37,000平方公尺。不过，在那一段时期里， 新的大型区域性购物中心之总楼地板面积，在整个零售业开发总量中所占的相对比率，却持续地下滑，从1961年占 总开发面积的31％、总开发商场数的5％，到了1987年，该类型的开发量只剩下占总开发面积的14％、总开发商场 数的1％。另一方面，商场开发面积大约在930平方公尺到9,200平方公尺之间的小型购物中心，在这一段时期里， 其相对的重要性却逐渐提高，相较于1967年当年内只开设了399家，到了1987年，当年的开店数已经高达1495家。
在英国境内，商场开发成长图与美国的情况有点不一样，1960-1964年与1980-1984年二段期间，算是大型商场 开发案的开发行为相对而言较少的时期；相形之下，从1965-1979年间，商场总出租面积超过28,000平方公尺的大型 购物中心的成长率，从占每年兴建完成的购物中心开发总量的1/4成长到11/3。英国的开发型态，在二次大战之后， 出现一项有趣的特性，与美国的情况截然不同，这段期间所出现的五花八门的开发案，其平均的开发规模，急剧地 越趋保守，从1960年代，各计划的平均开发规模约为17,000平方公尺，到了1980年代初期，下降到平均开发规模只 剩下5,000平方公尺。
虽然，根据购物中心所在区位的客源范围的等级来分类的方式，仍有其重要性，但是，只依『区域性』、『地 区性』、『地方性』等典型的分类项目，并不足以涵盖所有特殊的购物中心类型，许多购物中心必须仰赖消费市场 上其他或更特殊的细分项目，来界定其类型。
区位
二次世界大战后，区位的选择出现戏剧性的对比，零售商场的开发，有的盖在既有的市中心区，有的则盖在市 中心外缘的城郊地区，一望无际的大片绿地上，因而，区划出了城郊型(out-of-town)与市中心型(或都会型)二者之 间的差异，这种分类方法打破了其他的分类方式。二者在造形上有所差异，同样地，进驻市中心区的商业业种，与 其他替选区位的业种，也有明显的差异性。
例如在美国与欧洲二地，某一些型态的商店，诸如：汽车百货店、电器用品店以及家俱店，皆大量地迁出市中 心地区，因此在市中心区，流行的时尚商品成为商店的主流业种。
业种组合
过去二十年来，商场开发最戏剧性的发展之一，就是出现了新形态的业种组合，这种新的业种组合，与以客源 范围为分级基础的业种组合，完全不同。
在诸多新兴的业种组合形态中，最广为人知的，莫过于独门精品店型的购物中心，这种商场类型的业种组合， 的确可以适用的范围很广，但是却缺少典型区域性购物中心里最具主导性的『主力』商店。
独门精品店型的购物中心自从1960年代崛起以来，这一类的商场形态，已经衍生出许多的子类型，而且各自拥 有不同的建筑特性。游园风味的市集广场(Festival market place，也可称为节庆式的市集广场)，吸引了绝大多数的 观光客与休闲购物人潮，为了满足消费者的需求，其业种组合完全偏重于餐饮、礼品与新奇商品的供应商。虽然， 其座落区位多少有一点偏离传统购物中心选址的范围，但是，所谓地点较偏的开设地点，通常还是属于市中心商业 区的边缘地带，因此从这里可以连带吸引次要性的上班族客源。主题式或是『村庄式』的独门精品店型购物中心， 就是将游园风味市集广场作转型之后的一种类态，它也锁定了类似的观光市场，贩售类似的美食与礼品，但是在建 筑设计上，则以某一区域或某一时期的主题做为设计风格。不论是游园风味的市集广场，或者是主题式的独门精品 店型购物中心，二种类型绝大部份的案例，其开发区位都在水岸边。
另一种后来才发展出来的独门精品店型购物中心类型，称之为流行时尚型购物中心(fashion centre)，同样地， 它也吸引观光客与市中心商业区的办公族群，但是，该商场只有贩售高级或流行精品的精品店与商店。虽然该商场 中或许也有小吃街，但是食物贩售的店面，并不是该类型商场主要强调的特色。
零售形态
由于早已意识到，不同消费族群之间的差异性与观念上的差别(用产业行话来说，就是『生活形态的区隔』)， 已经逐渐拉大，因应之道就是，新型态的购物中心特别在商品种类或行销手腕上，发展出各自的特殊风格。比方 说，流行时尚购物中心的概念，并不只适用在独门精品店型购物中心身上，也可以运用在类似区域性购物中心的类 型里，商场内有百货公司『主力商店』，还加上许多五花八门的较小规模店面，所有的店家皆是在高级的店面环境 中，贩售昂贵的高级精品与流行商品。不过，同一位设计师的品牌，在折价店型(cut-price)或工厂直销中心(outlet) 里，也以相当不同的手法销售。折价店型或工厂直销中心，都名列在1980年代美国发展最快速的几种新兴商场类型 的排行榜之中。这二种类型的商场，同样都强调在成本上的竞争力，直营店型购物中心通常都倾向较大型的开发规 模，吸引区域性或观光客型的客源，而且由多家工厂直营的商店所组成；另一方面，折价店型购物中心则比较类似 折扣店型的流行时尚购物中心，其所服务的客层反而是锁定住宅区的客源，而不是观光客型的客源。

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